Apa yang dimaksud dengan Pengganda Penghasilan Bruto?
Pengganda pendapatan kotor (GIM) adalah ukuran kasar dari nilai properti investasi yang diperoleh dengan membagi harga jual properti dengan pendapatan sewa tahunan bruto. GIM digunakan dalam menilai real estat komersial, seperti pusat perbelanjaan dan kompleks apartemen, tetapi terbatas karena tidak mempertimbangkan biaya faktor-faktor seperti utilitas, pajak, pemeliharaan, dan lowongan. Metode lain yang lebih terperinci yang biasa digunakan untuk menilai properti komersial termasuk tingkat kapitalisasi (cap rate) dan metode arus kas yang didiskontokan.
Pengganda Pendapatan Kotor Dijelaskan
Pengganda pendapatan kotor dapat digunakan untuk secara kasar menentukan apakah harga yang diminta dari sebuah properti adalah kesepakatan yang bagus. Mengalikan GIM dengan pendapatan tahunan bruto properti menghasilkan nilai properti, atau untuk apa dijual.
Contoh Perhitungan Pengganda Pendapatan Bruto
Misalnya, properti yang sedang ditinjau memiliki pendapatan bruto efektif $ 50.000. Penjualan yang sebanding tersedia dengan pendapatan efektif $ 56.000 dan nilai jual $ 392.000 (pada kenyataannya, kami akan mencari sejumlah yang sebanding untuk meningkatkan analisis).
GIM kami akan menjadi $ 392.000 / $ 56.000 = 7.
Sebagai kesimpulan, ini sebanding (atau "comp" seperti yang sering disebut dalam praktek) dijual 7 kali (7x) bruto efektifnya. Menggunakan pengganda ini, kami melihat properti ini memiliki nilai modal $ 350.000. Yang ditemukan oleh: V = GIM x EGI, 7 x $ 50.000 = $ 350.000.
Kerugian Metode Pengganda Pendapatan Kotor
Argumen alami terhadap metode pengganda muncul karena ini merupakan teknik penilaian yang agak kasar. Karena perubahan suku bunga (yang mempengaruhi tingkat diskonto dalam nilai waktu perhitungan uang), sumber atau pendapatan (kualitas), dan pengeluaran tidak dipertimbangkan secara eksplisit - pengganda pendapatan kotor hampir tidak merupakan model penilaian praktis, tetapi ia menawarkan “ titik awal amplop ”.
Kelemahan lain termasuk:
- Metode GIM mengasumsikan keseragaman dalam properti di kelas yang sama. Praktisi tahu dari pengalaman bahwa rasio biaya di antara properti yang sama sering berbeda sebagai akibat dari faktor-faktor seperti pemeliharaan yang ditangguhkan, usia properti dan kualitas manajer properti. GIM memperkirakan nilai berdasarkan pada pendapatan kotor dan bukan pendapatan operasional bersih (NOI), sementara properti dibeli terutama berdasarkan daya penghasilan bersihnya. Sangat mungkin bahwa dua properti dapat memiliki NOI yang sama meskipun pendapatan kotornya berbeda secara signifikan. Dengan demikian, metode GIM dapat dengan mudah disalahgunakan oleh mereka yang tidak menghargai batasannya. GIM gagal menghitung sisa umur ekonomi dari properti yang sebanding. Dengan mengabaikan sisa kehidupan ekonomi, seorang praktisi dapat menetapkan nilai yang sama untuk properti baru dan properti berusia 50 tahun, dengan asumsi mereka menghasilkan pendapatan yang sama.
