Pembeli rumah yang bermaksud membiayai pembelian rumah dengan pinjaman Federal Housing Administration (FHA) terkadang menerima kejutan yang tidak menyenangkan: Mereka tidak akan diizinkan untuk membeli properti tertentu karena tidak memenuhi persyaratan FHA. Mengapa persyaratan ini ada, apakah itu, dan dapatkah diperbaiki sehingga pembeli dapat membeli rumah yang mereka inginkan?
Mengapa FHA Menetapkan Standar Properti Minimum
Ketika pembeli rumah mengambil hipotek, properti berfungsi sebagai jaminan untuk pinjaman. Dengan kata lain, jika peminjam berhenti melakukan pembayaran hipotek, pemberi pinjaman hipotek akhirnya akan menyita dan mengambil alih rumah. Pemberi pinjaman kemudian akan menjual rumah untuk mendapatkan kembali sebanyak mungkin uang yang masih terhutang pada pinjaman. Proses penyitaan memiliki 6 fase.
Mengharuskan agar properti memenuhi standar minimum melindungi kreditur. Ini berarti bahwa properti itu harus lebih mudah dijual dan memerintahkan harga yang lebih tinggi jika pemberi pinjaman harus merebutnya. Pada saat yang sama, persyaratan ini melindungi peminjam: Ini berarti ia tidak akan dibebani dengan tagihan perbaikan yang rusak sejak awal, dan, dengan tempat tinggal yang secara fundamental sehat, peminjam memiliki lebih banyak insentif untuk melakukan pembayaran selama masa keuangan yang sulit untuk menjaga rumah.
Apakah Standar Properti Minimum?
Menurut Departemen Perumahan dan Pengembangan Perkotaan AS (HUD), FHA mensyaratkan bahwa properti yang dibiayai dengan produk pinjamannya memenuhi standar minimum berikut:
- Keselamatan: Rumah harus melindungi kesehatan dan keselamatan penghuninya. Keamanan: Rumah harus melindungi keamanan properti. Kesehatan: Properti tidak boleh memiliki kekurangan fisik atau kondisi yang mempengaruhi integritas strukturalnya.
HUD kemudian menjelaskan persyaratan yang harus dipenuhi oleh properti untuk memenuhi persyaratan ini. Penilai akan mengamati kondisi properti selama penilaian properti yang diperlukan dan melaporkan hasilnya pada formulir penilaian FHA. Penilaian properti adalah salah satu dari banyak persyaratan yang dipenuhi pembeli sebelum menyelesaikan kesepakatan.
Untuk rumah keluarga tunggal, penilai diharuskan untuk menggunakan formulir yang disebut Laporan Penilaian Perumahan Seragam. Formulir meminta penilai untuk menggambarkan fitur dasar dari properti, seperti jumlah cerita, tahun dibangun, rekaman persegi, jumlah kamar dan lokasi. Ini juga mengharuskan penilai untuk "menggambarkan kondisi properti (termasuk perbaikan yang diperlukan, kerusakan, renovasi, renovasi, dll.)" Dan bertanya, "Apakah ada kekurangan fisik atau kondisi buruk yang mempengaruhi livability, kesehatan atau integritas struktural dari properti?" Bentuk penilaian unit kondominium serupa tetapi memiliki pertanyaan khusus kondominium tentang area umum, asosiasi pemilik rumah, jumlah unit yang ditempati pemilik dan sebagainya.
FHA tidak memerlukan perbaikan cacat kosmetik atau kecil, perawatan yang ditangguhkan, dan keausan normal jika tidak mempengaruhi keselamatan, keamanan, atau kesehatan rumah. FHA mengatakan bahwa contoh masalah seperti itu termasuk tetapi tidak terbatas pada yang berikut:
- Pegangan tidak ada. Pintu keluar retak atau rusak yang dapat dioperasikan Kaca jendela retak Permukaan cat rusak di rumah yang dibangun setelah 1978 (karena bahaya cat timbal) Kebocoran pipa ledeng kecil (seperti keran yang menetes) Pelapis atau penutup lantai yang rusak (dikenakan pada lapisan akhir, karpet yang kotor)) Bukti kerusakan serangga / organisme pemusnah kayu yang sebelumnya (tidak aktif) di mana tidak ada bukti kerusakan struktural yang tidak diperbaiki Countertops yang rusak atau aus Plester, lembaran batu atau bahan dinding dan langit-langit lainnya di rumah yang dibangun pasca-1978Pengerjaan sederhana Bahaya bahaya (retak atau trotoar yang sebagian terengah-engah, karpet yang tidak terpasang dengan baik) Merayap ruang dengan puing-puing dan sampah.
Namun, ada banyak area di mana FHA memang membutuhkan masalah untuk diperbaiki agar penjualan dapat ditutup. Berikut adalah beberapa masalah paling umum yang cenderung dihadapi pembeli rumah.
Listrik dan Pemanasan
- Kotak listrik tidak boleh memiliki kabel yang kusut atau terbuka. Semua kamar yang dapat dihuni harus memiliki sumber panas yang berfungsi (kecuali di beberapa kota tertentu dengan musim dingin ringan).
Atap dan Loteng
- Atap harus menjaga kelembaban keluar. Atap harus diharapkan untuk bertahan setidaknya dua tahun lagi. Penilai harus memeriksa loteng untuk bukti kemungkinan masalah atap. Atap tidak dapat memiliki lebih dari tiga lapisan atap. Jika inspeksi mengungkapkan butuhkan untuk perbaikan atap, dan atap sudah memiliki tiga atau lebih lapisan atap, FHA membutuhkan atap baru.
Pemanas air
Pemanas air harus memenuhi kode bangunan setempat dan harus disampaikan bersama properti.
Bahaya dan Gangguan
Sejumlah kondisi termasuk dalam kategori ini. Mereka termasuk tetapi tidak terbatas pada yang berikut:
- Tanah yang tercemar, Kedekatan dengan lokasi limbah berbahaya, Sumur minyak dan gas yang terletak di properti, Lalu lintas tinggi, Kebisingan bandara, dan bahaya. Sumber kebisingan yang berlebihan. Kedekatan dengan sesuatu yang dapat meledak, seperti saluran minyak bertekanan tinggi. Kedekatan dengan saluran listrik tegangan tinggi. Kedekatan dengan menara transmisi radio atau TV.
Akses Properti
Properti harus menyediakan akses yang aman dan memadai untuk pejalan kaki dan kendaraan, dan jalan harus memiliki permukaan semua cuaca sehingga kendaraan darurat dapat mengakses properti dalam kondisi cuaca apa pun.
Kesehatan Struktural
Segala kondisi struktural yang cacat dan segala kondisi lain yang dapat menyebabkan kerusakan struktural di masa depan harus diperbaiki sebelum properti dapat dijual. Ini termasuk konstruksi yang rusak, kelembaban berlebihan, kebocoran, pembusukan, kerusakan rayap, dan penyelesaian berkelanjutan.
Asbes
Jika suatu area rumah berisi asbes yang tampaknya rusak atau memburuk, FHA memerlukan pemeriksaan lebih lanjut oleh seorang profesional asbes.
Kamar mandi
Rumah harus memiliki toilet, wastafel, dan shower. (Persyaratan ini mungkin terdengar konyol, tetapi Anda akan terkejut dengan apa yang orang bawa ketika mereka diambil alih, dan apa yang akan dicuri dari rumah kosong.)
Peralatan
Bukti anekdotal menunjukkan bahwa FHA membutuhkan properti untuk memiliki peralatan dapur yang berfungsi, terutama kompor yang berfungsi. Namun, dokumen FHA tidak menyebutkan persyaratan apa pun terkait peralatan.
Perbaikan Homebuyer untuk Properti di Bawah Standar Minimum
Apa yang harus dilakukan pembeli rumah setelah jatuh cinta dengan properti yang memiliki salah satu masalah yang berpotensi membunuh ini?
Langkah pertama adalah meminta penjual untuk melakukan perbaikan yang dibutuhkan. Jika penjual tidak mampu melakukan perbaikan, mungkin harga pembelian dapat dinaikkan sehingga penjual akan mendapatkan uang mereka kembali pada penutupan. Biasanya, situasinya sebaliknya - jika sebuah properti memiliki masalah signifikan, pembeli akan meminta harga yang lebih rendah untuk mengimbanginya. Namun, jika properti sudah dihargai di bawah pasar atau jika pembeli menginginkannya dengan cukup buruk, menaikkan harga untuk memastikan perbaikan selesai dan transaksi yang ditutup bisa menjadi pilihan.
Jika penjual adalah bank, mungkin tidak mau melakukan perbaikan apa pun. Dalam hal ini, kesepakatannya sudah mati. Properti harus pergi ke pembeli tunai atau pembeli non-FHA yang pemberi pinjaman akan memungkinkan mereka untuk membeli properti dalam kondisi saat ini.
Banyak pembeli rumah harus terus mencari sampai mereka menemukan properti yang lebih baik yang akan memenuhi standar FHA. Kenyataan ini bisa membuat frustasi, terutama bagi pembeli dengan dana terbatas dan properti terbatas dalam kisaran harga mereka. Sayangnya, terkadang itu adalah satu-satunya solusi.
Beberapa pembeli rumah mungkin dapat memperoleh persetujuan untuk produk pinjaman yang berbeda. Pinjaman non-FHA dapat memberikan lebih banyak kelonggaran pada kondisi apa properti itu berada, tetapi pemberi pinjaman masih akan memiliki persyaratan sendiri, jadi ini bukan jaminan. Pilihan lain adalah mengajukan pinjaman FHA 203 (k), yang memungkinkan pembelian rumah yang memiliki masalah signifikan.
Garis bawah
Pinjaman FHA memudahkan peminjam memenuhi syarat untuk hipotek, tetapi mereka tidak serta-merta membuatnya lebih mudah untuk membeli properti. Banyak pembeli rumah harus terus mencari sampai mereka menemukan properti yang lebih baik yang akan memenuhi standar FHA — proses yang dapat membuat frustasi, terutama bagi pembeli dengan dana terbatas dan sedikit properti dalam kisaran harga mereka.
Namun, peminjam FHA yang tahu apa yang diharapkan ketika berbelanja di rumah dapat membatasi pencarian mereka ke properti yang cenderung memenuhi pedoman FHA, atau setidaknya menghindari menetapkan harapan mereka pada properti yang fixer di atas sebelum dinilai.
