Daftar Isi
- Masa Dini
- Menciptakan Likuiditas
- Efek Beragun Hipotek
- Krisis Keuangan
- Pengambilalihan dan Penalaran Pemerintah
- Opsi Kredit
- Modifikasi Pinjaman
- Garis bawah
Ada peluang bagus yang pernah Anda dengar tentang Fannie Mae. Tapi apakah Anda tahu apa fungsinya dan bagaimana cara kerjanya?
Federal National Mortgage Association (FNMA), biasanya dikenal sebagai Fannie Mae, adalah perusahaan yang disponsori pemerintah (GSE) yang didirikan pada tahun 1938 oleh Kongres selama Depresi Hebat sebagai bagian dari Kesepakatan Baru. Itu didirikan untuk merangsang pasar perumahan dengan membuat lebih banyak hipotek tersedia untuk peminjam berpenghasilan menengah hingga rendah.
Fannie Mae tidak berasal atau memberikan hipotek kepada peminjam. Tapi itu membeli dan menjamin mereka melalui pasar hipotek sekunder. Bahkan, itu adalah salah satu dari dua pembeli hipotek terbesar di pasar sekunder. Yang lainnya adalah saudara kandungnya, Federal Home Loan Mortgage Corporation, atau Freddie Mac, perusahaan lain yang disponsori pemerintah yang dibuat oleh Kongres.
Masa Dini
Pada awal 1900-an, mendapatkan hipotek — apalagi rumah — bukanlah tugas yang mudah. Banyak orang tidak mampu mendapatkan uang muka, dan pinjaman hampir selalu bersifat jangka pendek — tidak seperti yang dengan periode amortisasi jangka panjang yang kita kenal sekarang. Bahkan, ketika banyak pinjaman jatuh tempo pada saat itu, mereka biasanya meminta pembayaran balon besar dari debitur. Jika pemilik rumah tidak dapat melakukan pembayaran, bank akan menyita. Ketika Depresi Hebat melanda, sekitar 25% pemilik rumah di negara itu kehilangan rumah.
Kongres Amerika Serikat merespons dengan menciptakan Fannie Mae. Tujuannya adalah untuk membantu menciptakan aliran dana perumahan yang tersedia untuk semua orang di setiap pasar. Ini mengarah pada pembiayaan hipotek suku bunga tetap jangka panjang, yang memungkinkan pemilik rumah untuk membiayai kembali pinjaman mereka kapan saja selama masa pinjaman mereka.
1938
Tahun Kongres menciptakan Fannie Mae.
Pada akhir 1960-an, Fannie Mae mulai mendanai dirinya sendiri dengan menjual saham dan obligasi setelah pemerintah mengeluarkannya dari Anggaran Federal. Fannie Mae mempertahankan ikatannya dengan pemerintah sebagai GSE, dengan dewan direksi yang terdiri dari tidak lebih dari 13 anggota. Ini juga dibebaskan dari pajak lokal dan negara.
Pengambilan Kunci
- Fannie Mae adalah perusahaan yang disponsori pemerintah yang membuat hipotek tersedia untuk peminjam berpenghasilan rendah dan menengah. Itu tidak memberikan pinjaman, tetapi mendukung atau menjamin mereka di pasar hipotek sekunder. Fannie Mae menyediakan likuiditas dengan berinvestasi di pasar hipotek, mengumpulkan pinjaman ke sekuritas yang didukung hipotek. Fannie Mae ditebus oleh pemerintah AS setelah krisis keuangan dan dikeluarkan dari NYSE.
Menciptakan Likuiditas
Dengan berinvestasi di pasar hipotek, Fannie Mae menciptakan lebih banyak likuiditas untuk pemberi pinjaman seperti bank, tabungan, dan serikat kredit, yang pada gilirannya memungkinkan mereka untuk menanggung atau mendanai lebih banyak hipotek. Hipotek yang dibeli dan dijaminnya harus memenuhi kriteria ketat. Misalnya, batas untuk pinjaman konvensional untuk rumah keluarga tunggal pada 2019 adalah $ 484.350 untuk sebagian besar wilayah dan $ 726.525 untuk area berbiaya tinggi. Daerah-daerah ini meliputi Hawaii, Alaska, Guam, dan Kepulauan Virgin AS, di mana nilai rata-rata rumah berada di atas jumlah garis dasar paling sedikit 115%.
Agar pemberi pinjaman hipotek memenuhi syarat untuk didukung oleh Fannie Mae, pemberi pinjaman harus setuju untuk tidak mempraktikkan praktik pemberian pinjaman subprime yang tidak etis. Pinjaman subprime memiliki tingkat yang lebih tinggi daripada pinjaman tingkat prima dan ditawarkan kepada peminjam dengan kredit buruk yang dianggap berisiko lebih tinggi oleh pemberi pinjaman.
Menurut situs web Fannie Mae, ia menyediakan $ 102 miliar dalam likuiditas untuk mendanai pasar perumahan pada kuartal pertama tahun 2019. Ini membantu orang-orang di seluruh negeri membeli, membiayai kembali, dan menyewa sekitar 527.000 rumah.
Fannie Mae mendukung atau menjamin hipotek tetapi tidak berasal.
Efek Beragun Hipotek
Setelah membeli hipotek di pasar sekunder, Fannie Mae mengumpulkan mereka untuk membentuk sekuritas yang didukung hipotek (MBS). MBS adalah sekuritas yang didukung aset yang dijamin oleh hipotek atau kumpulan hipotek. Sekuritas yang didukung hipotek Fannie Mae dibeli oleh institusi seperti perusahaan asuransi, dana pensiun, dan bank investasi. Ini menjamin pembayaran pokok dan bunga pada MBS-nya.
Fannie Mae juga memiliki portofolionya sendiri, yang biasa disebut sebagai portofolio yang dipertahankan. Ini berinvestasi dalam sekuritas yang didukung hipotek sendiri serta dari lembaga lain. Fannie Mae mengeluarkan utang yang disebut utang agensi untuk mendanai portofolio yang dipertahankan.
Krisis Keuangan
Fannie Mae telah diperdagangkan secara publik sejak 1968. Hingga 2010, ia diperdagangkan di New York Stock Exchange (NYSE). Itu dihapus dari daftar setelah hipotek, perumahan, dan krisis keuangan setelah sahamnya anjlok di bawah persyaratan modal minimum yang diamanatkan oleh New York Stock Exchange. Sekarang berdagang over-the-counter.
Praktik pemberian pinjaman yang tidak etis menyebabkan krisis. Selama boom perumahan pada pertengahan 2000-an, pemberi pinjaman menurunkan standar mereka dan menawarkan pinjaman rumah kepada peminjam dengan kredit buruk. Pada tahun 2007, gelembung perumahan meledak dan ratusan ribu peminjam ini mengalami default, yang menyebabkan apa yang dikenal sebagai krisis subprime. Ini memiliki efek riak pada pasar kredit, yang membuat pasar keuangan menjadi kejang dan menciptakan resesi paling parah dalam beberapa dekade di Amerika Serikat. (Untuk lebih lanjut, lihat: Ulasan Resesi Masa Lalu .)
Pengambilalihan dan Penalaran Pemerintah
Pada paruh kedua tahun 2008, Fannie Mae dan Freddie Mac diambil alih oleh pemerintah melalui konservatori Komite Keuangan Perumahan Federal. Pada saat itu, keduanya dijamin atau dimiliki setengah dari hipotek negara senilai sekitar $ 5 triliun. Keduanya ditalangi hingga $ 187, 4 miliar, yang menyelamatkan mereka dari kehancuran. Pada intinya, pemerintah AS melakukan intervensi untuk mengembalikan kepercayaan pada pasar dengan berjanji untuk menjaminkan kredit macet dan untuk mencegah penurunan lebih lanjut di pasar perumahan. Ini, pada gilirannya, menyebabkan peningkatan jumlah utang pemerintah, yang memiliki sekitar $ 9 triliun pada saat itu.
Opsi Kredit
Fannie Mae sekarang menawarkan sejumlah inisiatif bisnis dan opsi kredit yang berbeda untuk pemilik rumah, bekerja dengan pemberi pinjaman untuk membantu orang-orang yang mungkin mengalami kesulitan mendapatkan pembiayaan.
- HomeReady Mortgage: Produk ini memungkinkan pemilik rumah untuk mendapatkan pembiayaan dan membeli rumah dengan uang muka rendah. Peminjam memenuhi syarat jika mereka memiliki pendapatan rendah hingga sedang dan skor kredit di bawah 620. Orang dengan skor di atas 620 mendapatkan harga yang lebih baik. Uang Muka 3%: Sumber daya lain untuk pemilik rumah yang mungkin tidak memiliki akses ke dana yang cukup untuk mendapatkan pembayaran uang muka yang besar. HFA Preferred: Program ini membantu pemilik rumah mengakses pembiayaan yang terjangkau melalui Lembaga Keuangan Perumahan lokal dan negara bagian dan pemberi pinjaman lainnya. Tingkat pendapatan untuk peminjam ditentukan oleh HFA, dan tidak ada persyaratan pembeli pertama kali.
Daftar lengkap produk dan deskripsi mereka tersedia di situs web Fannie Mae.
Modifikasi Pinjaman
Setelah krisis hipotek, Fannie Mae mulai fokus pada modifikasi pinjaman. Sejak 2009, Fannie Mae telah menyelesaikan lebih dari 1, 5 juta modifikasi pinjaman. Modifikasi pinjaman mengubah kondisi hipotek yang ada untuk membantu peminjam menghindari gagal bayar hipotek mereka, berakhir dengan penyitaan dan akhirnya kehilangan rumah mereka. Modifikasi dapat mencakup suku bunga yang lebih rendah atau memperpanjang jangka waktu pinjaman. Modifikasi pinjaman juga dapat menurunkan pembayaran bulanan.
Garis bawah
Fannie Mae telah berhasil membalikkan keadaan sejak berada di tepi jurang pada tahun 2008. Hari ini Fannie Mae adalah pendukung terbesar hipotek suku bunga tetap 30 tahun dan tetap menjadi mekanisme utama untuk memfasilitasi kepemilikan rumah.
