Daftar Isi
- Dasar-dasar Pengupasan Ekuitas
- Menggunakan HELOCs
- Menarik Hipotek Kedua
- Menggunakan Pengecualian Homestead
- Strategi Pinjaman Ramah
- Kolaborasi-Lintas
- LLC Real Estat
- Garis bawah
Pengupasan ekuitas - proses mengurangi nilai ekuitas aset real estat - adalah salah satu strategi perlindungan aset tertua. Pada dasarnya, ini mensyaratkan pembebanan properti dengan hutang sedemikian rupa sehingga hanya ada sedikit atau tidak ada ekuitas yang dapat diperoleh kreditor. Dengan memberikan klaim kepada pihak lain terhadap properti tersebut, pemilik memiliki kendali atas arus kas dan penggunaan aset, sementara membuat properti tidak menarik bagi mereka yang berusaha menyempurnakan segala jenis pertimbangan hukum. Meskipun ini adalah pendekatan yang tampaknya langsung, ada persyaratan tertentu yang harus dipenuhi untuk memastikan efektivitasnya. Berbagai cara untuk melaksanakan strategi ini memberikan peningkatan tingkat manfaat bagi pemilik.
Dasar-dasar Pengupasan Ekuitas
Tidak menjadi bingung dengan penipuan obat penyitaan, pengupasan ekuitas, atau jaminan, dilakukan untuk menjaga kepemilikan aset real estat dengan membuat ekuitas dalam aset-aset tersebut berharga di mata kreditor. Meskipun ada banyak strategi pengupasan ekuitas, mereka semua memerlukan pengendalian aset real estat tanpa memiliki kepentingan ekuitas yang besar di dalamnya. Dengan membuat ekuitas di properti sulit atau mahal untuk diperoleh, pemilik berharap untuk mengisolasi rumah mereka dan properti lainnya dari keterikatan dalam proses hukum. Idenya sederhana: tetaplah mengendalikan dan menikmati properti, tetapi sisakan sedikit atau tidak ada ekuitas untuk diperoleh kreditor. (Untuk lebih lanjut, baca Menghindari Penipuan Penyitaan .)
Pada saat yang sama, seperti halnya dengan semua jenis strategi perlindungan aset, pengupasan ekuitas harus dilakukan jauh sebelum waktu ketika perlindungan diperlukan. Menjalankan strategi proyeksi aset selama prosedur hukum biasanya akan dianggap tidak pantas oleh pengadilan. Misalnya, mencoba memasukkan aset ke nama orang lain akan dianggap sebagai transfer curang, yang dilakukan hanya untuk tujuan menyembunyikan aset.
Secara tradisional, bentuk pengupasan ekuitas yang paling umum (dikenal sebagai stripping pasangan) adalah untuk melepaskan hak atas pasangan, yang cenderung tidak dituntut karena alasan keuangan. Strategi yang sebelumnya efektif ini tidak lagi digunakan karena perceraian sekarang merupakan ancaman yang lebih besar terhadap aset daripada kewajiban hukum.
Menggunakan HELOCs
Hari-hari ini, cara paling umum untuk mengurangi kemungkinan lampiran adalah dengan meminjam terhadap aset dan memberikan hak gadai kepada pihak lain untuk kewajiban utang. Bentuk pinjaman yang paling umum adalah kredit ekuitas rumah (HELOC). Dengan HELOC, pemberi pinjaman diberikan hak gadai terhadap ekuitas properti, yang berfungsi sebagai jaminan untuk pinjaman. Bahkan pinjaman ekuitas yang tidak didanai akan secara signifikan mengurangi ekuitas seseorang tanpa menimbulkan risiko signifikan bagi peminjam. Sebagian besar jalur kredit ekuitas tidak membebankan biaya untuk tidak menggunakan dana dan sangat murah (jika tidak gratis) untuk mengatur. HELOC membuatnya jauh lebih sulit dan mahal bagi kreditor untuk mendapatkan ekuitas aktual di properti, dan sering kali akan menghalangi kreditor dari memulai proses hukum, tanpa mempengaruhi arus kas peminjam.
Menempatkan HELOC yang tidak didanai pada sebidang real estat adalah garis pertahanan pertama untuk properti apa pun; itu juga menyediakan sumber dana yang dapat digunakan untuk keadaan darurat atau kewajiban keuangan tak terduga lainnya. Jika tetap tidak didanai, HELOC tidak akan menambah risiko keuangan dalam bentuk bunga yang diperlukan atau pembayaran pokok. Karena kreditor tidak dapat mengetahui berapa sebenarnya utang kepada bank, strategi ini dapat efektif dalam mencegah pihak untuk mengejar properti, tetapi kurang efektif jika kreditor memutuskan untuk pergi ke pengadilan.
Menarik Hipotek Kedua
Sarana perlindungan yang lebih efektif, lebih berisiko, adalah dengan menggunakan pinjaman yang didanai dalam bentuk HELOC atau hipotek kedua. Ketika pinjaman didanai, pemberi pinjaman menerima hak gadai prioritas, yaitu klaim terhadap ekuitas untuk jumlah yang dipinjam, yang menggantikan penilaian dari kreditor mana pun. Dalam hal ini, ekuitas di properti sebenarnya dikurangi dengan jumlah modal yang dipinjam, yang tidak dapat dipulihkan melalui cara hukum, yang selanjutnya mengurangi motivasi kreditor untuk menuntut.
Menggunakan Pengecualian Homestead
Banyak negara bagian memiliki pengecualian homestead, yang membatasi jumlah ekuitas rumah yang dapat direbut oleh kreditor untuk memenuhi kewajiban keuangan. Namun, bagi kebanyakan orang, pembebasan wisma hanya akan melindungi sebagian kecil dari nilai ekuitas rumah. Sebagai contoh, rumah $ 400.000 tanpa hipotek dan pembebasan rumah $ 100.000 akan memiliki $ 300.000 ekuitas terkena potensi klaim hukum. Dalam situasi ini, masuk akal untuk menyimpan beberapa jenis pinjaman pada properti, sehingga ekuitas tidak pernah lebih dari $ 100.000. Jika sesuatu terjadi dan penilaian dimasukkan, kreditor akan melihat catatan properti, menilai nilai rumah, dan memutuskan bahwa hanya sedikit yang bisa diperoleh dengan tindakan hukum yang mahal.
Namun, masalah dengan pendanaan pinjaman ada dua. Pertama, pemilik properti harus menemukan penggunaan modal yang akan sama produktifnya dengan investasi pada properti riil. Kedua, pemilik harus dapat mempertahankan pinjaman melalui pembayaran pokok dan bunga bulanan yang disyaratkan, atau risiko penyitaan oleh pemberi pinjaman. Ada banyak akun pemilik properti yang melucuti properti mereka untuk modal dan menginvestasikannya di pasar saham. Dirayakan di pasar bull, strategi ini memicu tingkat penyitaan selama periode penurunan pasar yang panjang. Ketika mempertimbangkan strategi ini, kebanyakan orang gagal memikirkan cara menggunakan atau menginvestasikan hasil yang telah mereka tarik keluar dari properti mereka dengan benar. (Untuk informasi latar belakang, lihat Fitur Khusus Investopedia kami : Subprime Mortgages .)
Strategi Pinjaman Ramah
Untuk mengurangi risiko penyitaan, beberapa pemilik memperoleh pinjaman ramah dari bisnis atau kepercayaan yang dikendalikan oleh seseorang yang mereka kenal secara pribadi. Karena hubungan pribadi, pemilik menganggap bahwa pemberi pinjaman tidak akan menyita jika terjadi pembayaran pinjaman yang lambat atau tidak ada. Banyak dari pinjaman ramah ini akhirnya dianggap sebagai penipuan karena mereka tampaknya tidak asli.
Meskipun setiap yurisdiksi memiliki peraturan spesifiknya sendiri, untuk dapat dihimpun, pinjaman harus dibuat untuk tujuan ekonomi tertentu, harus didokumentasikan dengan baik, dan hak gadai diajukan. Lebih penting lagi, pembayaran pokok dan bunga harus dilakukan tepat waktu dan sesuai dengan dokumen pinjaman. Banyak pinjaman yang ditempatkan untuk melindungi properti diberhentikan oleh pengadilan karena peminjam tidak pernah membuat atau mendokumentasikan pembuatan pembayaran hipotek.
Kolaborasi-Lintas
Jaminan silang adalah strategi perlindungan aset lain yang membebani ekuitas dalam properti, dengan ekuitas yang digunakan sebagai jaminan untuk beberapa aset lainnya. Meskipun mungkin tidak memiliki hak gadai yang beredar, itu tidak dapat dilampirkan karena berdiri untuk melindungi bunga pinjaman atau jaminan lain.
Beginilah cara kerjanya: asumsikan bahwa dua perusahaan yang dimiliki oleh kelompok yang sama memiliki properti. Perusahaan # 1 memberikan pinjaman kepada Perusahaan # 2 dan menggunakan properti sebagai jaminan. Perusahaan # 2 kemudian menggunakan hasil pinjaman untuk memberi Perusahaan # 1 pinjaman yang setara dan menjaminkan propertinya sebagai jaminan. Tanpa uang keluar dari grup kepemilikan yang sama, kedua properti memiliki hak gadai properti dan sekarang dilindungi dari kreditor. Jika Perusahaan # 1 dituntut dan putusan diperoleh terhadap properti, yang terakhir masih dapat digunakan tanpa masalah.
Akhirnya, ketika itu dijual, hasilnya digunakan untuk melunasi pinjaman hipotek yang ada, meninggalkan kreditor tanpa bantuan vis-à-vis properti. Meskipun ini adalah contoh yang sangat sederhana dan transparan, struktur yang lebih kompleks, menggunakan entitas lepas pantai dan kepercayaan swasta, sering digunakan untuk mempersulit kreditor untuk menentukan kepemilikan yang sebenarnya atau membuktikan bahwa transaksi tersebut tidak bonafid.
LLC Real Estat
Memiliki real estat sewa adalah upaya berisiko tinggi. Sangat sulit untuk melindungi aset dari kewajiban hukum untuk memiliki dan mengelola properti. Namun, melalui penggunaan real estat LLC, pemilik telah menemukan metode untuk melindungi aset mereka yang lain dari kegiatan real estat mereka, dan sebaliknya. Dengan memiliki properti dalam satu aset LLC, hanya properti itu sendiri yang dapat digugat, yang mengisolasi pemilik aset lain dari lampiran.
Karena LLC adalah badan hukum, kreditor yang ingin menuntut pemilik hanya dapat mengejar kepentingan pemilik dalam LLC. Untuk melindungi aset lebih lanjut, aset tunggal LLC sering dimiliki oleh perusahaan induk LLC yang dikelola yang terdaftar di negara bagian seperti Nevada, yang memungkinkan perintah pengisian sebagai satu-satunya cara menyerang entitas. Karena perintah pengisian hanya memungkinkan kreditor untuk masuk sebagai anggota, mereka tidak akan pernah menerima distribusi pendapatan dari manajer tetapi menanggung kewajiban pajak; ini tidak dapat dipertahankan secara finansial. Cukup menarik, sebagian besar strategi berbasis LLC juga menyarankan pengupasan ekuitas melalui HELOC, menggunakan dana untuk berinvestasi atau memperbarui properti real estat lainnya.
Garis bawah
Ketika dilakukan sebagai bagian dari rencana pemikiran dan perencanaan yang matang, pengupasan ekuitas dapat menjadi alat perlindungan aset yang sangat kuat. Ini sering paling baik digunakan dengan strategi perlindungan lainnya, seperti struktur LLC real estat, yang melindungi properti dan pemilik. Strategi-strategi ini harus mempertimbangkan penggunaan strategis dari hasil pinjaman dan dilaksanakan dengan baik sebelum ada kebutuhan untuk mereka, sehingga untuk menghindari dianggap sebagai transfer palsu oleh pengadilan. Seperti halnya strategi perlindungan aset, pengacara dengan pengetahuan di bidang ini harus dikonsultasikan sebelum pinjaman atau dokumen hukum dijalankan. (Untuk mempelajari lebih lanjut, lihat Tutorial Dasar Hipotek kami.)
