Tingkat pengembalian internal (IRR) adalah tingkat diskonto yang memberikan nilai bersih nol untuk rangkaian arus kas masa depan. IRR dan net present value (NPV) digunakan ketika memilih investasi berdasarkan pengembalian.
Bagaimana IRR dan NPV Berbeda
Perbedaan utama antara IRR dan NPV adalah bahwa NPV adalah jumlah aktual sedangkan IRR adalah hasil bunga sebagai persentase yang diharapkan dari investasi.
Investor biasanya memilih proyek dengan IRR yang lebih besar daripada biaya modal. Namun, memilih proyek berdasarkan memaksimalkan IRR sebagai lawan NPV dapat meningkatkan risiko mewujudkan pengembalian investasi lebih besar dari biaya modal rata-rata tertimbang (WACC) tetapi kurang dari pengembalian saat ini pada aset yang ada.
IRR mewakili pengembalian tahunan aktual atas investasi hanya ketika proyek menghasilkan nol arus kas interim — atau jika investasi tersebut dapat diinvestasikan pada IRR saat ini. Karena itu, tujuannya bukan untuk memaksimalkan NPV.
Cara Menghitung IRR di Excel
Apa itu Net Present Value?
NPV adalah perbedaan antara nilai sekarang dari arus kas masuk dan nilai sekarang dari arus kas keluar dari waktu ke waktu.
Nilai sekarang bersih dari suatu proyek tergantung pada tingkat diskonto yang digunakan. Jadi ketika membandingkan dua peluang investasi, pilihan tingkat diskonto, yang seringkali didasarkan pada tingkat ketidakpastian, akan memiliki dampak yang cukup besar.
Dalam contoh di bawah ini, menggunakan tingkat diskonto 20%, investasi # 2 menunjukkan profitabilitas yang lebih tinggi daripada investasi # 1. Ketika memilih untuk mendapatkan tingkat diskonto 1%, investasi # 1 menunjukkan pengembalian yang lebih besar dari investasi # 2. Profitabilitas seringkali tergantung pada urutan dan pentingnya arus kas proyek dan tingkat diskonto yang diterapkan pada arus kas tersebut.
Apa Tingkat Pengembalian Internal?
IRR adalah tingkat diskonto yang dapat membuat NPV investasi menjadi nol. Ketika IRR hanya memiliki satu nilai, kriteria ini menjadi lebih menarik ketika membandingkan keuntungan dari investasi yang berbeda.
Dalam contoh kami, IRR investasi # 1 adalah 48% dan, untuk investasi # 2, IRR adalah 80%. Ini berarti bahwa dalam hal investasi # 1, dengan investasi $ 2.000 pada 2013, investasi akan menghasilkan pengembalian tahunan sebesar 48%. Dalam hal investasi # 2, dengan investasi $ 1.000 pada 2013, hasilnya akan menghasilkan pengembalian tahunan sebesar 80%.
Jika tidak ada parameter yang dimasukkan, Excel mulai menguji nilai IRR secara berbeda untuk rangkaian arus kas yang dimasukkan dan berhenti segera setelah nilai dipilih yang membawa NPV ke nol. Jika Excel tidak menemukan tingkat mengurangi NPV ke nol, itu menunjukkan kesalahan "#NUM."
Jika parameter kedua tidak digunakan dan investasi memiliki beberapa nilai IRR, kami tidak akan melihat karena Excel hanya akan menampilkan tingkat pertama yang ditemukannya yang membawa NPV ke nol.
Pada gambar di bawah, untuk investasi # 1, Excel tidak menemukan tingkat NPV dikurangi menjadi nol, jadi kami tidak memiliki IRR.
Gambar di bawah ini juga menunjukkan investasi # 2. Jika parameter kedua tidak digunakan dalam fungsi, Excel akan menemukan IRR 10%. Di sisi lain, jika parameter kedua digunakan (yaitu, = IRR ($ C $ 6: $ F $ 6, C12)), ada dua IRR yang diberikan untuk investasi ini, yaitu 10% dan 216%.
Jika urutan arus kas hanya memiliki komponen kas tunggal dengan satu perubahan tanda (dari + ke - atau - ke +), investasi akan memiliki IRR unik. Namun, sebagian besar investasi dimulai dengan aliran negatif dan serangkaian aliran positif ketika investasi pertama masuk. Keuntungannya, semoga, mereda, seperti halnya dalam contoh pertama kami.
Menghitung IRR di Excel
Pada gambar di bawah ini, kami menghitung IRR.
Untuk melakukan ini, kita cukup menggunakan fungsi IRR Excel:
Modifikasi Tingkat Pengembalian Internal (MIRR)
Ketika perusahaan menggunakan tingkat pinjaman yang berbeda dari reinvestasi, tingkat pengembalian internal yang dimodifikasi (MIRR) berlaku.
Pada gambar di bawah ini, kami menghitung IRR dari investasi seperti dalam contoh sebelumnya tetapi dengan mempertimbangkan bahwa perusahaan akan meminjam uang untuk kembali ke investasi (arus kas negatif) pada tingkat yang berbeda dari tingkat di mana ia akan menginvestasikan kembali uang yang didapat (arus kas positif). Rentang C5 ke E5 mewakili rentang arus kas investasi, dan sel E10 dan E11 mewakili tingkat obligasi korporasi dan tingkat investasi.
Gambar di bawah ini menunjukkan rumus di balik Excel MIRR. Kami menghitung MIRR yang ditemukan dalam contoh sebelumnya dengan MIRR sebagai definisi aktualnya. Ini menghasilkan hasil yang sama: 56, 98%.
Tingkat Pengembalian Internal pada Berbagai Poin dalam Waktu (XIRR)
Dalam contoh di bawah ini, arus kas tidak dicairkan pada waktu yang sama setiap tahun - seperti halnya dalam contoh di atas. Sebaliknya, mereka terjadi pada periode waktu yang berbeda. Kami menggunakan fungsi XIRR di bawah ini untuk menyelesaikan perhitungan ini. Kami pertama-tama memilih rentang arus kas (C5 ke E5) dan kemudian memilih rentang tanggal di mana arus kas direalisasikan (C32 ke E32).
Untuk investasi dengan arus kas yang diterima atau diuangkan pada saat yang berbeda dalam waktu untuk perusahaan yang memiliki tingkat pinjaman dan reinvestasi yang berbeda, Excel tidak menyediakan fungsi yang dapat diterapkan pada situasi ini walaupun kemungkinan besar akan terjadi.
