Apa 5 Kesalahan yang Dapat Membuat Rumah Terbalik?
Itu terlihat sangat mudah! Beli rumah, buat beberapa perbaikan kosmetik, pasang kembali di pasaran, dan hasilkan untung besar. Pada suatu waktu, setengah lusin pertunjukan di acara televisi menunjukkan investor yang cantik dan berpakaian bagus membuat prosesnya terlihat cepat, menyenangkan, dan menguntungkan.
Dan banyak rumah dibalik. ATTOM Data Solutions melaporkan bahwa lebih dari 200.000 rumah di Amerika Serikat dibeli dan dijual kembali dengan periode 12 bulan yang sama pada 2017. Itu hanya di bawah 6% dari semua rumah keluarga tunggal dan kondominium yang terjual tahun itu.
Namun, jalan menuju kekayaan real estat tidak semua tentang mengekang daya tarik dan tanda-tanda "dijual". Terlalu banyak calon mogul real estat yang mengabaikan hal-hal mendasar dan akhirnya gagal. Jadi, apa lima kesalahan terbesar yang akan dilakukan sirip? Dan bagaimana Anda menghindarinya?
Saran pertama dan terbaik adalah membatasi risiko keuangan Anda dan memaksimalkan potensi pengembalian Anda. Sederhananya, jangan membayar terlalu banyak untuk rumah (dengan mengetahui berapa nilainya) dan pastikan Anda juga tahu berapa biaya perbaikan atau peningkatan yang diperlukan sebelum Anda membeli. Setelah memiliki informasi itu, Anda dapat menentukan harga pembelian yang ideal.
Pengambilan Kunci
- Flipping rumah adalah bisnis seperti yang lain di mana ia membutuhkan pengetahuan, perencanaan, dan pengetahuan untuk menjadi sukses. Jenis kesalahan umum yang dilakukan investor real estat adalah meremehkan waktu atau uang yang dibutuhkan oleh proyek tersebut. keterampilan dan pengetahuan. Kesabaran dan penilaian sangat penting dalam bisnis berbasis waktu seperti investasi real estat.
Aturan 70% menyatakan bahwa seorang investor harus membayar tidak lebih dari 70% dari ARV (nilai setelah perbaikan) dari properti dikurangi perbaikan yang diperlukan. ARV adalah nilai sebuah rumah setelah diperbaiki sepenuhnya.
Berikut ini sebuah contoh: Jika ARV rumah adalah $ 150.000 dan membutuhkan $ 25.000 dalam perbaikan, maka aturan 70% berarti bahwa seorang investor harus membayar tidak lebih dari $ 80.000 untuk rumah. $ 150.000 x 0, 70 = $ 105.000 - $ 25.000 = $ 80.000.
Seperti halnya bisnis kecil lainnya, usaha ini akan membutuhkan waktu dan uang, perencanaan dan kesabaran, keterampilan dan usaha. Kemungkinan akan berakhir menjadi lebih sulit dan lebih mahal daripada yang pernah Anda bayangkan. Dan bahkan jika Anda mendapatkan setiap detail dengan benar, mengubah kondisi pasar dapat berarti bahwa setiap asumsi yang Anda buat di awal akan tidak valid pada akhirnya. Ambillah risiko ringan: Jika Anda hanya ingin cepat kaya dengan membalik rumah, Anda bisa berakhir di rumah miskin.
5 Besar Yang Harus Dimiliki Untuk Membalikkan Rumah
Memahami 5 Kesalahan Yang Dapat Membuat Rumah Terburuk
Membalik (juga disebut investasi real estat grosir) adalah jenis strategi investasi real estat di mana seorang investor membeli properti bukan untuk digunakan, tetapi dengan maksud menjualnya untuk mendapatkan keuntungan.
Keuntungan itu biasanya berasal dari apresiasi harga yang dihasilkan dari pasar real estat panas di mana harga naik dengan cepat atau dari peningkatan modal yang dilakukan ke properti — atau keduanya. Sebagai contoh, seorang investor dapat membeli fixer-top di lingkungan "panas", melakukan renovasi besar-besaran, kemudian menawarkannya dengan harga yang mencerminkan penampilan dan fasilitas baru.
Investor yang membalik properti berkonsentrasi pada pembelian dan penjualan kembali satu properti berikutnya, atau sekelompok properti. Banyak investor berusaha untuk menghasilkan aliran pendapatan yang stabil dengan terlibat dalam sering membalik.
Jadi, bagaimana Anda membalik gedung atau rumah? Secara sederhana, Anda ingin membeli rendah dan menjual tinggi (seperti kebanyakan investasi lainnya). Tetapi alih-alih mengadopsi strategi beli dan tahan, Anda menyelesaikan transaksi secepat mungkin untuk membatasi jumlah waktu modal Anda dalam risiko. Secara umum, fokus harus pada kecepatan yang bertentangan dengan laba maksimum. Itu karena setiap hari yang melewati biaya Anda lebih banyak uang (hipotek, utilitas, pajak properti, asuransi, dan biaya lainnya yang terkait dengan kepemilikan rumah.).
Itulah rencananya, meski ada beberapa jebakan.
1. Tidak Cukup Uang
Berkecimpung di real estat itu mahal. Biaya pertama adalah biaya perolehan properti. Meskipun klaim pembiayaan rendah / tidak ada uang berlimpah, menemukan transaksi ini dari vendor yang sah lebih mudah diucapkan daripada dilakukan. Juga, jika Anda membiayai akuisisi, Anda membayar bunga.
Meskipun bunga atas uang pinjaman masih dapat dikurangkan dari pajak bahkan setelah berlakunya UU Pajak dan Pekerjaan, itu bukan pengurangan 100%. Setiap dolar yang dihabiskan untuk bunga menambah jumlah yang harus Anda hasilkan dari penjualan hanya untuk mencapai titik impas.
Dan jika Anda menggunakan hipotek atau kredit ekuitas rumah (HELOC) untuk membiayai pembelian rumah flip Anda, hanya bunga yang dapat dikurangkan. Pokok, pajak, dan bagian asuransi dari pembayaran Anda tidak dapat dikurangkan.
Teliti pilihan pembiayaan Anda secara ekstensif untuk menentukan jenis hipotek mana yang paling sesuai dengan kebutuhan Anda dan temukan pemberi pinjaman yang menawarkan suku bunga rendah. Cara mudah untuk meneliti biaya pembiayaan adalah dengan menggunakan kalkulator hipotek, yang memungkinkan Anda membandingkan suku bunga yang ditawarkan berbagai pemberi pinjaman. Tentu saja, membayar uang tunai untuk properti menghilangkan biaya bunga, tetapi bahkan kemudian ada biaya memegang properti dan biaya peluang untuk mengikat uang tunai Anda.
Dengan meningkatnya suku bunga dari posisi terendah pasca krisis perumahan, menghasilkan untung lebih sulit daripada sebelumnya. Bahkan, paruh pertama 2018 melihat aktivitas flipping lambat mendekati level terendah empat tahun dan margin laba menyusut ke laba kotor rata-rata investasi terendah (ROI) terendah sejak akhir 2014, menurut Data ATTOM. Itu tidak berarti tidak ada uang yang dihasilkan (ROI di utara 44%), tetapi itu berarti bahwa perawatan diperlukan. Laba kotor rata-rata pada flip adalah $ 65.520, tapi itu kotor.
Biaya renovasi juga harus diperhitungkan. Jika Anda berencana untuk memperbaiki rumah dan menjualnya untuk mendapatkan keuntungan, harga jual harus melebihi biaya gabungan akuisisi, biaya memegang properti, dan biaya renovasi.
Dapur seharga $ 25.000, kamar mandi $ 10.000, $ 5.000 dalam pajak real estat, utilitas, dan biaya-biaya pembawa lainnya memangkas jumlah itu sekitar dua pertiga. Aduk masalah struktural yang tidak terduga dengan properti dan laba kotor dapat menjadi rugi bersih. Bahkan jika Anda berhasil mengatasi rintangan ini, jangan lupa tentang pajak capital gain, yang akan mengurangi laba Anda.
2. Tidak Cukup Waktu
Renovasi dan membalik rumah adalah usaha yang menghabiskan waktu. Butuh berbulan-bulan untuk menemukan dan membeli properti yang tepat. Setelah memiliki rumah, Anda harus menginvestasikan waktu untuk memperbaikinya. Jika Anda memiliki pekerjaan harian, waktu yang dihabiskan untuk pembongkaran dan konstruksi dapat diterjemahkan menjadi malam yang hilang dan akhir pekan. Jika Anda membayar orang lain untuk melakukan pekerjaan itu, Anda masih akan menghabiskan lebih banyak waktu yang Anda harapkan mengawasi kegiatan dan biaya untuk membayar orang lain akan mengurangi keuntungan Anda.
Setelah pekerjaan selesai, Anda harus menjadwalkan inspeksi untuk memastikan properti mematuhi kode bangunan yang berlaku sebelum Anda bisa menjualnya. Jika tidak, Anda harus menghabiskan lebih banyak waktu dan uang untuk meningkatkannya. Selanjutnya, ini bisa menjadi investasi waktu yang cukup untuk menjual properti. Jika Anda menunjukkannya kepada calon pembeli sendiri, Anda mungkin menghabiskan banyak waktu perjalanan ke dan dari properti dan dalam rapat.
Apakah itu sepadan? Bagi banyak orang, mungkin lebih masuk akal untuk bertahan dengan pekerjaan harian, di mana mereka dapat memperoleh uang yang sama dalam beberapa minggu atau bulan melalui gaji tetap, tanpa risiko dan komitmen waktu yang konsisten.
3. Ketrampilan Tidak Cukup
Pembangun profesional dan profesional yang terampil, seperti tukang kayu dan tukang ledeng, sering membalik rumah sebagai penghasilan sampingan dari pekerjaan rutin mereka. Mereka memiliki pengetahuan, keterampilan, dan pengalaman untuk menemukan dan memperbaiki rumah. Beberapa dari mereka juga memiliki pekerjaan serikat yang memberikan cek pengangguran sepanjang musim dingin sementara mereka mengerjakan proyek sampingan mereka.
Uang nyata di rumah membalik berasal dari ekuitas keringat. Jika Anda terbiasa dengan palu, menikmati meletakkan karpet, bisa menggantung drywall, atap rumah, dan memasang wastafel dapur, Anda punya keterampilan untuk membalik rumah.
Di sisi lain, jika Anda tidak tahu obeng kepala-Phillips dari obeng pipih, Anda harus membayar seorang profesional untuk melakukan renovasi dan perbaikan. Dengan demikian, peluang menghasilkan untung besar atas investasi Anda berkurang.
4. Tidak Cukup Pengetahuan
Agar sukses, Anda tahu cara memilih properti yang tepat, di lokasi yang tepat, dengan harga yang tepat. Di lingkungan dengan $ 100.000 rumah, apakah Anda benar-benar berharap untuk membeli seharga $ 60.000 dan menjual seharga $ 200.000? Pasar terlalu efisien untuk itu terjadi secara teratur.
Bahkan jika Anda mendapatkan kesepakatan seumur hidup, mengambil rumah dalam penyitaan untuk sebuah lagu, katakanlah — mengetahui renovasi mana yang harus dibuat dan mana yang harus dilewati adalah kuncinya. Anda juga perlu memahami undang-undang perpajakan dan zonasi yang berlaku, dan tahu kapan harus memotong kerugian Anda dan keluar sebelum proyek Anda menjadi lubang uang.
Zillow, perusahaan listing real estat, sekarang membalik rumah di pasar tertentu. Perusahaan mengharapkan untuk membeli dan membalik properti dalam waktu 90 hari, dan mereka memiliki data dan pengetahuan untuk menawarkan kepada para operator persaingan ketat. Pemberi pinjaman liga besar juga mulai mencari keuntungan di pasar pinjaman balik, dengan perusahaan investasi global KKR & Co. Inc. (sebelumnya dikenal sebagai Kohlberg Kravis Roberts & Co. dan LP KKR & Co.) bergabung dengan perusahaan investasi swasta lain yang mencari sepotong aksi.
5. Tidak Cukup Sabar
Para profesional meluangkan waktu mereka dan menunggu properti yang tepat. Para pemula bergegas keluar untuk membeli rumah pertama yang mereka lihat. Kemudian mereka menyewa kontraktor pertama yang mengajukan tawaran untuk menangani pekerjaan yang tidak dapat mereka lakukan sendiri. Para profesional melakukan pekerjaan itu sendiri atau mengandalkan jaringan kontraktor yang telah diatur sebelumnya dan andal.
Novis menyewa makelar untuk membantu menjual rumah. Profesional mengandalkan upaya "dijual oleh pemilik" untuk meminimalkan biaya dan memaksimalkan keuntungan. Para pemula berharap untuk bergegas melalui proses, menampar lapisan cat, dan mendapatkan banyak uang. Para profesional memahami pembelian dan penjualan rumah membutuhkan waktu dan margin keuntungan terkadang tipis.
