Ada beberapa pertanyaan yang harus ditanyakan oleh investor sendiri ketika akan menginvestasikan uang hasil jerih payah mereka. Berapa pengembalian investasi? Berapa biayanya? Tetapi yang lebih penting, investor harus peduli dengan nilainya. Ini terutama benar ketika Anda mempertimbangkan untuk membeli properti investasi.
Penghasilan dari properti yang terkait dengan investasi berada pada titik tertinggi dalam sejarah. Sewa menawarkan sumber pendapatan yang meningkat, dan ini merupakan cara yang mantap untuk menghasilkan uang. Tetapi sebelum masuk ke permainan penyewaan real estat, bagaimana cara membuat evaluasi?
Baca terus untuk mengetahui beberapa cara paling umum untuk menilai properti sewaan tingkat tinggi.
Pengambilan Kunci
- Menentukan biaya dan pengembalian properti investasi sama pentingnya dengan menentukan nilainya. Investor dapat menggunakan pendekatan perbandingan penjualan, model penetapan harga aset modal, pendekatan pendapatan, dan pendekatan biaya untuk menentukan nilai properti. Tidak ada solusi satu ukuran untuk semua, jadi kombinasi dari faktor-faktor ini mungkin perlu diterapkan.
4 Cara Untuk Menilai Properti Sewa Real Estat
Pendekatan Perbandingan Penjualan
Pendekatan perbandingan penjualan (SCA) adalah salah satu bentuk penilaian real estat perumahan yang paling dikenal. Ini adalah metode yang paling banyak digunakan oleh penilai dan agen real estat ketika mereka mengevaluasi properti. Pendekatan ini hanyalah perbandingan rumah yang serupa yang telah dijual atau disewa secara lokal selama periode waktu tertentu. Sebagian besar investor ingin melihat SCA dalam kerangka waktu yang signifikan untuk mendapatkan tren yang berpotensi muncul.
SCA bergantung pada atribut atau fitur untuk menetapkan nilai harga relatif. Nilai-nilai ini mungkin didasarkan pada karakteristik tertentu seperti jumlah kamar tidur dan kamar mandi, garasi dan / atau jalan masuk, kolam renang, dek, perapian — apa pun yang membuat properti ini unik dan menonjol. Harga per kaki persegi adalah metrik umum dan mudah dipahami semua investor dapat menggunakan untuk menentukan di mana properti mereka harus dihargai. Dengan kata lain, jika townhouse seluas 2.000 kaki persegi disewa dengan harga $ 1 / kaki persegi, investor dapat secara wajar mengharapkan penghasilan di stadion baseball itu, asalkan townhouse yang sebanding di daerah tersebut juga akan membayarnya.
Perlu diingat bahwa SCA agak generik - yaitu, setiap rumah memiliki keunikan yang tidak selalu dapat diukur. Pembeli dan penjual memiliki selera dan perbedaan yang unik. SCA dimaksudkan sebagai dasar atau opini yang masuk akal, dan bukan alat prediksi atau penilaian yang tepat untuk real estat. Ini juga merupakan metode yang harus digunakan untuk membandingkan dengan rumah yang relatif sama. Jadi tidak berfungsi jika Anda akan menghargai properti yang Anda minati, yaitu 2.000 kaki persegi dengan garasi, kolam renang, enam kamar tidur, dan lima kamar mandi lengkap dengan properti lain yang memiliki setengah jumlah kamar tidur, tidak ada kolam renang dan hanya 1.200 kaki persegi.
Penting juga bagi investor untuk menggunakan penilai bersertifikat atau agen real estat ketika meminta analisis pasar komparatif. Ini mengurangi risiko penilaian penipuan, yang menjadi luas selama krisis real estat 2007.
Model Penetapan Harga Aset Modal
Model penetapan harga aset modal (CAPM) adalah alat penilaian yang lebih komprehensif. CAPM memperkenalkan konsep risiko dan biaya peluang sebagaimana berlaku untuk investasi real estat. Model ini melihat potensi pengembalian investasi (ROI) yang diperoleh dari pendapatan sewa dan membandingkannya dengan investasi lain yang tidak memiliki risiko, seperti obligasi Treasury Amerika Serikat atau bentuk-bentuk alternatif investasi di real estat, seperti trust investasi real estat (REIT).
Singkatnya, jika pengembalian yang diharapkan dari investasi yang bebas risiko atau dijamin melebihi ROI potensial dari pendapatan sewa, sama sekali tidak masuk akal secara finansial untuk mengambil risiko properti sewaan. Sehubungan dengan risiko, CAPM mempertimbangkan risiko inheren untuk menyewa properti nyata.
Misalnya, semua properti sewaan tidak sama. Lokasi dan usia properti adalah pertimbangan utama. Menyewa properti yang lebih tua berarti tuan tanah kemungkinan akan mengeluarkan biaya perawatan yang lebih tinggi. Properti untuk disewa di daerah dengan tingkat kejahatan tinggi kemungkinan akan membutuhkan lebih banyak tindakan pencegahan keamanan daripada sewa di komunitas yang terjaga keamanannya.
Model ini menyarankan untuk memperhitungkan risiko-risiko ini sebelum mempertimbangkan investasi Anda atau ketika membangun struktur harga sewa. CAPM membantu Anda menentukan pengembalian apa yang pantas Anda dapatkan karena menempatkan uang Anda dalam risiko.
Pendekatan Penghasilan
Pendekatan pendapatan berfokus pada apa yang dihasilkan pendapatan potensial untuk properti sewaan dibandingkan dengan investasi awal. Pendekatan pendapatan sering digunakan untuk investasi real estat komersial.
Pendekatan pendapatan sering digunakan dengan investasi real estat komersial.
Pendekatan pendapatan bergantung pada penentuan tingkat kapitalisasi tahunan untuk investasi. Tarif ini adalah pendapatan tahunan yang diproyeksikan dari pengganda sewa kotor dibagi dengan nilai properti saat ini. Jadi jika gedung perkantoran biaya $ 120.000 untuk membeli dan pendapatan bulanan yang diharapkan dari sewa adalah $ 1.200, tingkat kapitalisasi tahunan yang diharapkan adalah:
14.400 ($ 1.200 x 12 bulan) ÷ $ 120.000 = 0, 12 atau 12%
Ini adalah model yang sangat sederhana dengan beberapa asumsi. Kemungkinan besar, ada biaya bunga hipotek. Juga, pendapatan sewa di masa depan mungkin lebih atau kurang bernilai lima tahun dari sekarang daripada saat ini.
Banyak investor yang akrab dengan net present value of money. Diterapkan untuk real estat, konsep ini juga dikenal sebagai arus kas diskon. Dolar yang diterima di masa depan tunduk pada risiko inflasi dan deflasi, dan disajikan dalam bentuk diskon untuk menjelaskan hal ini.
Pendekatan Pengganda Sewa Bruto
Pendekatan ini menghargai properti sewaan berdasarkan jumlah uang sewa yang dapat dikumpulkan oleh investor setiap tahun. Ini adalah cara cepat dan mudah untuk mengukur apakah sebuah properti bernilai investasi. Ini, tentu saja, sebelum mempertimbangkan pajak, asuransi, utilitas, dan pengeluaran lain yang terkait dengan properti, sehingga harus diambil dengan sebutir garam.
Meskipun mungkin mirip dengan pendekatan pendapatan, pendekatan pengganda sewa bruto (GRM) tidak menggunakan pendapatan operasional bersih sebagai nilai kapitalisasi, melainkan sebagai sewa bruto. Tingkat topi pengganda sewa bruto lebih besar dari satu, sedangkan tingkat topi untuk pendekatan pendapatan adalah nilai persentase. Untuk mendapatkan perbandingan apel dengan apel, Anda harus melihat GRM dan pendapatan sewa properti lain yang serupa dengan properti yang Anda minati.
Katakanlah properti komersial dijual di lingkungan yang Anda cari seharga $ 500.000, dengan pendapatan tahunan $ 90.000. Untuk menghitung GRM-nya, kami membagi harga jual dengan pendapatan sewa tahunan: $ 500.000 ÷ $ 90.000 = 5, 56. Anda dapat membandingkan angka ini dengan angka yang Anda lihat, selama Anda tahu pendapatan sewa tahunannya. Anda dapat mengetahui nilai pasarnya dengan mengalikan GRM dengan pendapatan tahunannya. Jika lebih tinggi dari yang dijual baru-baru ini - yaitu seharga $ 500.000 - mungkin tidak sepadan, jadi pertimbangkan untuk pindah.
Pendekatan Biaya
Pendekatan biaya untuk menilai real estat menyatakan bahwa properti hanya bernilai apa yang dapat digunakan secara wajar. Diperkirakan dengan menggabungkan nilai tanah dan nilai penyusutan dari setiap perbaikan.
Penilai dari sekolah ini sering mendukung penggunaan tertinggi dan terbaik untuk merangkum pendekatan biaya untuk properti nyata. Ini sering digunakan sebagai dasar untuk menilai tanah kosong.
Misalnya, jika Anda adalah pengembang apartemen yang ingin membeli tiga hektar tanah di daerah tandus untuk dikonversi menjadi kondominium, nilai tanah itu akan didasarkan pada penggunaan terbaik dari tanah itu. Jika tanah dikelilingi oleh ladang minyak dan orang terdekat tinggal 20 mil jauhnya, penggunaan terbaik dan karenanya nilai tertinggi dari properti itu tidak dikonversi menjadi apartemen, tetapi mungkin memperluas hak pengeboran untuk menemukan lebih banyak minyak.
Argumen penggunaan terbaik lainnya berkaitan dengan zonasi properti. Jika properti prospektif tidak dikategorikan untuk tujuan perumahan, nilainya berkurang, karena pengembang akan mengeluarkan biaya yang signifikan untuk mendapatkan rezoned. Itu dianggap paling dapat diandalkan ketika digunakan pada struktur yang lebih baru dan kurang dapat diandalkan untuk properti yang lebih tua. Ini sering merupakan satu-satunya pendekatan yang dapat diandalkan ketika melihat properti penggunaan khusus.
Garis bawah
Tidak ada satu cara untuk menentukan nilai properti sewaan. Kebanyakan investor serius melihat komponen dari semua metode penilaian ini sebelum membuat keputusan investasi tentang properti sewaan. Mempelajari konsep-konsep penilaian pengantar ini harus menjadi langkah ke arah yang benar untuk memasuki permainan investasi real estat. Kemudian, setelah Anda menemukan properti yang dapat menghasilkan jumlah pendapatan yang menguntungkan bagi Anda, temukan tingkat bunga yang menguntungkan untuk properti baru Anda menggunakan kalkulator hipotek. Menggunakan alat ini juga akan memberi Anda lebih banyak angka konkret untuk bekerja dengan ketika mengevaluasi properti sewaan prospektif.
