Apakah renovasi rumah Anda akan membuahkan hasil?

Mengubah area tertentu dari rumah keluarga tunggal adalah cara yang sangat baik bagi pemilik rumah untuk menambah fungsionalitas dan keindahan yang meningkat ke properti dengan biaya orang lain. Dengan memilih proyek yang tepat untuk meningkatkan tempat tinggal Anda, sebagian besar biaya dapat diteruskan ke pemilik masa depan dalam bentuk peningkatan nilai properti.

Pengambilan Kunci

• Renovasi dapat meningkatkan pengembalian investasi (ROI) rumah. Dek kayu, penggantian jendela, dan peningkatan dapur dan kamar mandi cenderung menghasilkan ROI tertinggi. Untuk pemulihan biaya, proyek renovasi umumnya harus memperbaiki desain atau cacat struktural untuk mendapatkan kembali biaya konstruksi. Biaya merenovasi properti sewaan dapat diperoleh kembali selama penjualan, tetapi juga dengan kenaikan tarif sewa yang diperintahkan oleh rumah yang diperbarui. Pinjaman ekuitas rumah adalah salah satu cara untuk membiayai proyek renovasi, memungkinkan untuk pembayaran bunga saja sampai properti dijual dan biaya pulih. Salah satu kesalahan terbesar dari renovasi adalah memperbaiki rumah jauh di atas rata-rata untuk rumah tetangga. Harga rumah cenderung mencerminkan selera pembeli lokal dan jumlah yang mereka bayarkan.

Yang Harus Dipertimbangkan Sebelum Renovasi

Pengembalian investasi (ROI) dari setiap proyek renovasi yang diberikan adalah fungsi dari karakteristik pasar lokal, kondisi pasar real estat perumahan ketika properti itu dijual, dan kualitas pekerjaan yang dilakukan. Secara historis dan rata-rata, proyek-proyek tertentu, seperti penambahan dek kayu, peningkatan dapur dan kamar mandi, dan penggantian jendela, telah menunjukkan ROI terbesar terlepas dari lokasi properti atau keadaan pasar properti residensial.

Renovasi yang lebih besar tidak selalu lebih baik, karena pengeluaran yang lebih besar tidak selalu memastikan penciptaan nilai yang lebih besar.

Namun, kecuali proyek renovasi dirancang untuk memperbaiki masalah struktural atau cacat desain, tidak mungkin bahwa pemilik rumah akan mendapatkan kembali lebih dari biaya konstruksi. Jika pemulihan biaya sama pentingnya dengan peningkatan kenikmatan dari meningkatkan properti, maka pemilik rumah harus mempertimbangkan selera calon pembeli ketika memutuskan proyek mana yang akan dikejar.

Untuk investor yang merenovasi properti sewaan, biaya untuk meningkatkannya dapat dipulihkan tidak hanya pada waktu penjualan, tetapi juga melalui kenaikan harga sewa yang diperintahkan oleh tempat tinggal yang diperbarui.

Namun, pemilik rumah harus berhati-hati dengan proyek mana yang mereka pilih untuk diselesaikan, karena potensi perolehan nilai hanya dapat direalisasikan sejauh ada pembeli yang bersedia membayar untuk renovasi.

Pertimbangkan Lokasi Anda

Saat mempertimbangkan jenis proyek apa pun, penting untuk memastikan bahwa perbaikan yang dilakukan sesuai untuk jenis hunian khusus dan area properti lokal. Salah satu kesalahan yang sering dilakukan pemilik rumah adalah memperbaiki rumah mereka jauh di atas rata-rata untuk rumah tetangga. Pembeli tertarik ke lingkungan tertentu karena layanan yang berlokasi di dekatnya, dan karena rumah-rumah di daerah itu menjual dalam kisaran harga pembeli itu. Meskipun sebuah rumah meningkat jauh di atas yang lain di dekatnya mungkin masih menerima tingkat minat yang sama dibandingkan dengan yang lain yang dipasarkan, tidak mungkin bahwa itu akan memerintahkan premi jauh di atas rata-rata hanya karena perbaikan tambahan.

Agen real estat akan mengetahui kapan kenaikan nilai persentase lebih tinggi untuk rumah dengan harga rata-rata atau di bawah rata-rata di lingkungan tertentu, dan lebih rendah untuk rumah dengan harga di atas pasar masing-masing. Selama periode peningkatan kegiatan ekonomi dan peningkatan permintaan real estat inilah perbaikan akan memiliki dampak terbesar pada nilai pasar rumah.

Waktu juga akan berdampak pada kemampuan peningkatan untuk meningkatkan nilai properti. Membuat perbaikan struktural atau desain, seperti penambahan bangunan atau finishing ruang mentah, akan menambah nilai untuk jangka waktu yang lebih lama daripada, katakanlah, pembaruan untuk dapur dan kamar mandi atau peningkatan teknologi, seperti sistem pendingin udara baru, karena yang terakhir cenderung menjadi usang lembur.

Lokasi geografis juga akan berdampak besar pada pengembalian tercepat atau terbesar dari proyek. Misalnya, waktu perawatan dan biaya kolam renang di dalam tanah menyulitkan untuk memulihkan biaya pemasangan, dan dalam beberapa kasus akan mengurangi nilai keseluruhan rumah. Namun, ini mungkin tidak terjadi di wilayah selatan AS, di mana cuaca yang sangat panas dalam waktu yang lama menjadikan kolam renang sebagai tambahan yang berharga bagi beberapa pemilik rumah.

Bagaimana Pemerintah Dapat Membantu

Karena bunga hipotek dapat dikurangkan dari pajak penghasilan, Paman Sam dapat membantu mensubsidi perbaikan rumah, membuat biaya konstruksi menjadi lebih ringan bagi pemilik properti.

Untuk mereka yang tidak terlalu menghindari risiko, pemilik properti yang telah mengakumulasi ekuitas yang cukup di rumah mereka dapat menggunakan instrumen keuangan, seperti pembiayaan kembali tunai atau pinjaman ekuitas rumah, untuk membiayai proyek konstruksi mereka. Dengan menggunakan metode ini, satu-satunya uang tunai yang diperlukan untuk menyelesaikan proyek yang direncanakan adalah pembayaran bunga untuk mempertahankan pinjaman, yang dalam banyak kasus dapat dikurangkan dari pajak. Prinsipal dapat dilunasi ketika properti akhirnya dijual.

Pengembalian Proyek atas Investasi

Alasan utama untuk mengambil proyek renovasi rumah sebagai pemilik-penghuninya adalah kenikmatan yang didapat dari tinggal di rumah yang diperbarui. Bagi mereka yang berharap juga mendapat keuntungan dari renovasi, ada beberapa sumber yang menawarkan wawasan tentang pengembalian yang diharapkan pada proyek tertentu. Misalnya, majalah REALTOR® menerbitkan laporan "Biaya vs. Nilai" tahunan yang membandingkan biaya proyek renovasi umum dan menunjukkan pengembalian yang dapat diharapkan pemilik rumah. Perkiraan pengembalian ini didasarkan pada fundamental pasar real estat perumahan pada saat itu, serta biaya rata-rata konstruksi.

Tabel 1 berisi perkiraan rata-rata nasional, tetapi pemilik rumah dapat menemukan informasi yang lebih spesifik di Remodeling Online, menawarkan perkiraan yang sama untuk wilayah geografis yang berbeda di AS. Kisaran pengembalian rata-rata untuk proyek renovasi paling umum ini memberi calon penjual indikasi luas tentang proyek mana yang memiliki probabilitas terbesar untuk mengembalikan sebagian besar biaya proyek pada penjualan. Perbedaan dalam pemulihan rata-rata dijelaskan oleh ruang lingkup dan kualitas pekerjaan yang dilakukan, dengan proyek yang lebih kecil dan kurang bermanfaat berada di ujung bawah kisaran.

Renovasi Rata-Rata / Pemulihan Biaya Renovasi
Renovasi / Renovasi	Pemulihan Biaya Rata-Rata
Penambahan Dek Kayu	80-85%
Pengganti berpihak	75-83%
Merombak Dapur Kecil	75-83%
Penggantian Jendela	75-80%
Merombak kamar mandi	70-78%
Merombak Dapur Besar	70-78%
Merombak Kamar Tidur Loteng	65-76%
Merombak ruang bawah tanah	65-75%
Penambahan Dua Lantai	65-74%
Penambahan Garasi	60-70%