Menggunakan ira Anda untuk membeli real estat

Daftar Isi

• IRA Tepat untuk Properti
• Apa itu dan tidak, milikmu
• Melakukan Pembelian di IRA
• Memiliki Properti di IRA
• Menjual Properti dalam IRA
• Pro dan Kontra Properti di IRA
• Garis bawah

Dalam hal IRA, aset keuangan — saham, obligasi, dan reksadana atau dana yang diperdagangkan di bursa (ETF) —adalah tersangka investasi yang biasa. Namun, dimungkinkan untuk memegang real estate di Roth IRA Anda dalam kondisi tertentu. Anda dapat membeli rumah keluarga tunggal atau multipleks, bangunan apartemen, properti komersial seperti toko ritel, hotel, atau kompleks perkantoran, tanah mentah dan banyak, dan bahkan slip kapal.

Ini tidak semudah membeli beberapa ratus saham. Jika Anda ingin terjun dalam pembelian properti melalui IRA mandiri Anda, Anda perlu mengetahui aturannya — dan ada banyak di antaranya.

Pengambilan Kunci

• Anda dapat memegang real estate di IRA Anda, tetapi Anda akan memerlukan IRA mandiri untuk melakukannya. Setiap properti real estat yang Anda beli harus sepenuhnya untuk tujuan investasi: Anda dan anggota keluarga tidak dapat menggunakannya. Membeli real estat dalam IRA biasanya membutuhkan pembayaran tunai, dan semua biaya kepemilikan harus dibayar oleh IRA. Memegang real estat di IRA Anda bisa rumit, dengan masalah pajak dan birokrasi. Tetapi, di sisi lain, properti dapat memberi Anda tingkat pengembalian yang baik (atau besar), dan mendiversifikasi portofolio Anda.

IRA Tepat untuk Membeli Properti Investasi

Pertama-tama, IRA Anda harus diarahkan sendiri. Istilah “swadaya” berarti bahwa investasi alternatif diterima atau ditawarkan oleh kustodian IRA, lembaga keuangan atau perusahaan yang bertanggung jawab atas pencatatan dan persyaratan pelaporan IRS. IRA yang diarahkan sendiri tidak tergantung pada broker, bank, atau perusahaan investasi apa pun yang akan membuat keputusan untuk Anda (bagaimanapun, sebagian besar akun broker tidak mengizinkan kepemilikan real estat).

Untuk membeli dan memiliki properti melalui IRA Anda, Anda masih memerlukan penjaga, entitas yang berspesialisasi dalam akun mandiri yang akan mengelola transaksi, dokumen terkait, dan pelaporan keuangan. Semuanya berjalan melalui penjaga agar Anda tidak melanggar aturan ketat mengenai jenis transaksi real estat ini.

Seperti yang Anda harapkan, penjaga akan membebankan biaya untuk layanan ini. Namun, itu tidak akan memberi tahu Anda tentang cara terbaik menyusun kepemilikan Anda. Pekerjaan penjaga ini adalah untuk menangani pekerjaan back-office.

Sebelum kita melihat sisa peraturan, pahami fakta dasar ini: Anda dan IRA Anda adalah dua entitas yang terpisah. IRA Anda memiliki properti — Anda tidak. Bahkan, judul ke properti akan bertuliskan "XYZ Trust Company Custodian (FBO) IRA."

Apa itu dan tidak, milikmu

Properti real estat Anda harus murni investasi. Anda tidak dapat menggunakannya sebagai rumah liburan, tempat tinggal anak-anak Anda, rumah kedua, atau kantor untuk bisnis Anda. Aturan-aturan ini berlaku untuk Anda dan orang-orang IRS anggap "didiskualifikasi." Jadi siapa yang dianggap orang yang didiskualifikasi?

• Pasangan Anda Orangtua, kakek-nenek, dan buyut Anda, anak-anak Anda, pasangan, cucu, dan buyut Anda, Penyedia layanan entitas IRA Anda, yang memiliki lebih dari 50% properti.

Anda juga tidak dapat membeli properti dari salah satu dari orang-orang yang didiskualifikasi ini - ini disebut transaksi jual-beli sendiri - juga tidak dapat membeli properti IRA yang sudah Anda miliki. Anda dapat mempelajari lebih lanjut tentang transaksi terlarang di bagian 4.72.11.2.1 dari Manual Pendapatan Internal.

Melakukan Pembelian

Saldo IRA Anda harus cukup tinggi karena mendapatkan hipotek untuk membeli properti di dalam IRA tidak mudah. Anda mungkin harus membayar tunai, yang tidak hanya menghabiskan banyak uang dari akun, tetapi juga memengaruhi tingkat pengembalian Anda.

Investor real estat sering menurunkan jumlah kecil dan memanfaatkan suku bunga yang masih relatif rendah untuk meningkatkan pembelian, memperkirakan mereka dapat menghasilkan lebih banyak uang di properti daripada membayar bunga. Jika Anda tidak dapat membiayai pembelian real estat Anda, Anda kehilangan potensi itu untuk pengembalian investasi (ROI) yang signifikan.

Beberapa bank akan mempertimbangkan pinjaman untuk transaksi semacam ini, tetapi menimbulkan masalah lain: Setiap pendapatan dari properti kemudian dapat dianggap sebagai penghasilan kena pajak bisnis yang tidak terkait (UBTI). Anda dapat mempelajari lebih lanjut tentang UBTI dari Bagian 511 404 dari IRS Internal Revenue Code (IRC).

Memiliki Properti

Karena IRA Anda tidak membayar pajak, Anda tidak dapat mengambil keuntungan dari potongan yang datang dengan memiliki real estat. Karena Anda telah membayar tunai, tidak ada pembayaran bunga hipotek yang harus dikurangkan. Anda juga tidak mendapatkan manfaat dari pengurangan atau penyusutan pajak properti. Jika properti Anda menghasilkan pendapatan sewa, setiap bitnya langsung masuk ke IRA Anda. Karena Anda tidak memiliki properti, Anda tidak dapat mengantongi pendapatan apa pun. (Tentu saja, Anda akan mendapatkan uang pada akhirnya, ketika Anda melakukan penarikan dari akun saat pensiun.)

Sisi baiknya, tidak ada pemeliharaan atau biaya terkait lainnya untuk memiliki real estat yang keluar dari kantong Anda. IRA membayar semuanya. Namun, ini bukan tanpa kekurangan. Setiap dolar yang keluar dari IRA Anda adalah dolar yang tidak lagi mendapatkan beberapa dekade untuk menghargai bebas pajak.

Satu risiko besar: biaya pemeliharaan yang menguras uang IRA Anda dan menyebabkan hukuman mahal jika Anda "berkontribusi berlebihan" ke akun untuk menutupinya.

Dan apa yang terjadi jika properti mengeluarkan serangkaian pengeluaran besar yang mendorong saldo IRA Anda begitu rendah sehingga akun tidak memiliki cukup uang untuk membayarnya? Ingat, Anda tidak dapat membayar apa pun yang berkaitan dengan properti ini dari kantong Anda sendiri, dan kontribusi IRA terbatas: Anda hanya dapat menyetor $ 6.000 - $ 7.000 jika Anda berusia 50 tahun atau lebih — pada tahun 2020.

Jika itu tidak mencakup perbaikan, dan Anda harus menyetor lebih banyak, Anda akan menerima hukuman yang terkait dengan kontribusi terlalu banyak. Ini adalah risiko yang signifikan, karena properti seringkali membutuhkan perawatan mahal, dan pendapatan yang Anda dapatkan dari sewa mungkin tidak mencakup apa yang perlu Anda belanjakan pada tahun pemeliharaan tinggi.

Menjual Properti dalam IRA

Untuk menjual properti Anda, kerjakan harga jual seperti yang Anda lakukan dengan kepemilikan real estat lainnya. Setelah kedua belah pihak menyetujui harga dan persyaratan, mintalah penjaga Anda menjual properti atas nama IRA Anda. Semua uang akan dikembalikan ke IRA Anda baik ditangguhkan pajak atau bebas pajak, tergantung pada susunan IRA Anda.

Satu pertimbangan terakhir: likuiditas. Betapa mudahnya bagi Anda untuk keluar dari investasi? Dengan saham, ini relatif mudah. Terkadang Anda dapat mengembalikan uang Anda dalam hitungan detik. Sebaliknya, real estat adalah investasi yang terkenal tidak likuid. Mungkin butuh waktu lama untuk melepaskan, dan Anda bisa kehilangan uang di sepanjang jalan. Seperti yang dipelajari delapan juta orang dalam Resesi Hebat tahun 2008, Anda dapat menemukan diri Anda dengan aset yang nilainya lebih rendah daripada jumlah uang yang Anda miliki.

Pro dan Kontra Properti di IRA

Kami telah menyebutkan begitu banyak kerepotan dan kekurangan, Anda mungkin bertanya-tanya pada titik ini apakah ada gunanya menempatkan properti di IRA. Secara historis, real estat telah menjadi investasi jangka panjang yang baik karena nilai properti meningkat seiring waktu, dan apresiasi jangka panjang berjalan seiring dengan cakrawala investasi jangka panjang dari rekening pensiun. Dalam jangka pendek, pendapatan apa pun yang dihasilkan properti dilindungi pajak di dalam IRA. Akhirnya, sebagai aset keras, real estat membantu mendiversifikasi portofolio yang diinvestasikan dalam ekuitas dan sekuritas lainnya — bukan ide terburuk di dunia.

Pro

• Real estat membantu mendiversifikasi portofolio, sering kali bergerak berlawanan dengan pasar keuangan.

• Real estat secara historis dihargai dari waktu ke waktu, ideal untuk cakrawala investasi jangka panjang IRA.

• Real estat dapat memberikan aliran pendapatan yang stabil dari sewa, dan setiap pendapatan sewa yang Anda kumpulkan tumbuh bebas pajak dalam IRA.

• Anda dapat membeli, menjual, membalik, dan mengakumulasi properti.

Cons

• Anda perlu mengatur IRA mandiri dengan kustodian.

• Anda tidak dapat mengklaim pengurangan pajak properti, bunga hipotek, depresiasi, dan biaya terkait properti lainnya.

• Semua biaya, perbaikan, dan biaya perawatan harus dibayar dengan dana IRA, dan Anda harus membayar orang lain untuk melakukannya dan mengelola properti.

• Anda dan kerabat Anda tidak dapat hidup atau menjalankan bisnis di luar properti.

Garis bawah

Menggunakan IRA untuk membeli properti investasi bukan untuk menjadi lemah hati, juga tidak untuk siapa pun yang tidak terbiasa dengan berbagai jenis rekening pensiun individu. Investasi real estat dari jenis apa pun cukup berisiko atau paling tinggi pemeliharaannya; untuk IRA, real estat adalah pilihan yang berisiko tinggi. Tidak hanya nilai properti yang turun daripada naik; setahun biaya pemeliharaan yang signifikan juga dapat dikenakan penalti jika penghasilan dan batas kontribusi IRA Anda tidak mencakup perbaikan yang tidak dapat Anda abaikan.

Kecuali jika Anda memiliki waktu dan keahlian untuk mengelola properti nyata, Anda mungkin lebih baik dengan strategi yang lebih umum untuk IRA Anda. Atau pertimbangkan opsi real estat yang dilindungi, seperti trust investasi real estat (REIT) atau reksa dana dan ETF yang berinvestasi di properti. Ini adalah bentuk tidak langsung dari kepemilikan properti, tetapi mereka adalah proposisi yang lebih sederhana, lebih likuid — dan mereka dapat disimpan dalam IRA biasa juga.