Apa Metode Penjualan Berulang?
Metode penjualan berulang adalah cara menghitung perubahan dalam harga jual bagian real estat yang sama dalam jangka waktu tertentu.
Analis pasar perumahan menggunakan pendekatan yang relatif sederhana ini untuk memperkirakan perubahan harga rumah selama periode yang membentang dari bulan ke tahun. Berbagai indeks harga rumah telah mengadopsi metode penjualan berulang untuk memberikan informasi tentang pasar real estat kepada pembeli rumah dan penjual, investor properti, dan mereka yang bekerja di industri pembiayaan perumahan dan perumahan.
Pengambilan Kunci
- Metode penjualan berulang menilai bagaimana penilaian rumah berubah dari waktu ke waktu dengan berfokus pada harga jual yang berbeda dari bagian real estat yang sama. Berbagai indeks harga perumahan telah mengadopsi metode penjualan berulang untuk menghilangkan masalah akuntansi untuk perbedaan harga di rumah dengan berbagai karakteristik. Metode penjualan berulang bukan tanpa cacat, membatasi data ke rumah yang telah terjual lebih dari dua kali selama periode sampel dan mengabaikan fakta bahwa properti yang sama dapat berubah seiring waktu.
Memahami Metode Penjualan Berulang
Pasar perumahan dianggap sebagai salah satu indikator ekonomi utama Amerika Serikat. Kondisi pasar perumahan dan ekonomi secara keseluruhan saling terkait dalam banyak hal. Ketika harga real estat naik, pemilik rumah tumbuh dalam kepercayaan dan sering melonggarkan dompet mereka, memicu kenaikan belanja konsumen. Pengembang juga didukung oleh tanda-tanda permintaan yang tinggi, meningkatkan produk domestik bruto (PDB) dengan berinvestasi lebih banyak di tanah, bahan, dan pekerjaan baru untuk membangun rumah baru.
Indeks harga perumahan ditugasi dengan pekerjaan penting dan rumit dalam menilai tren real estat. Mayoritas dari mereka berusaha untuk mencapai ini dengan melacak penilaian di wilayah tertentu selama periode waktu tertentu. Sayangnya, beberapa perhitungan yang digunakan indeks ini dapat menghasilkan gambaran tren harga perumahan yang tidak akurat.
Perhitungan yang cacat meliputi pengambilan sampel acak rumah yang akan dilacak. Properti ini mungkin tidak untuk dijual atau struktur dan jenisnya bisa sangat berbeda. Indeks yang memantau harga rumah rata-rata di area tertentu — seperti Indeks Median National Association of Realtors (NAR) atau Indeks Median Biro Sensus - tidak akan mengidentifikasi perubahan pada struktur rumah versus faktor pasar luar yang mungkin mempengaruhi harga.
Metode penjualan berulang memasuki lokasi untuk mengatasi masalah struktural ini. Itu dibuat untuk melacak perubahan harga real estat antara penjualan saat ini dan penjualan sebelumnya, membantu memastikan bahwa suka dibandingkan dengan suka.
Keuntungan dan Kerugian dari Metode Pengulangan-Penjualan
Metode penjualan berulang menghitung perubahan harga rumah berdasarkan penjualan properti yang sama, sehingga menghindari masalah mencoba menjelaskan perbedaan harga di rumah dengan karakteristik yang berbeda-beda. Metode penjualan berulang juga menawarkan alternatif yang lebih akurat untuk analisis regresi atau untuk menghitung harga jual rata-rata berdasarkan wilayah geografis.
Konsep metode penjualan berulang pertama kali diperkenalkan oleh Martin Bailey, Richard Muth, dan Hugh Nourse pada tahun 1963, dan kemudian dimodifikasi oleh Karl Case dan Robert Shiller pada akhir 1980-an.
Metode penjualan berulang tidak berarti sempurna. Salah satu kelemahan utamanya adalah tidak memperhitungkan rumah yang hanya dijual satu kali selama periode waktu yang dilaporkan.
Lain adalah bahwa properti yang dijual pada dua waktu yang berbeda selama periode sampel mungkin tidak selalu sama. Rumah yang sama mungkin telah memburuk secara signifikan dalam kondisi atau mengalami renovasi besar-besaran, yang berdampak pada komparabilitasnya.
Contoh Metode Penjualan Berulang
Mungkin indeks perumahan paling terkenal yang bergantung pada metode penjualan berulang adalah Indeks Harga Rumah Nasional S&P CoreLogic Case-Shiller. Indeks Case-Shiller mengukur perubahan dalam nilai pasar perumahan AS dengan melacak harga pembelian dan nilai jual kembali rumah keluarga tunggal yang telah mengalami minimum dua transaksi panjang senjata.
Indeks tidak memperhitungkan faktor dalam konstruksi baru, kondominium, dan koperasi dan juga tidak termasuk transaksi non-senjata, seperti penjualan rumah antara anggota keluarga dengan harga di bawah harga pasar.
Indeks lain yang menggunakan metode pengulangan-penjualan meliputi Indeks Harga Rumah bulanan (FHFA) bulanan Federal Housing Finance Agency, yang didasarkan pada data Fannie Mae dan Freddie Mac tentang harga penjualan rumah keluarga tunggal dan penilaian pembiayaan kembali, serta First American Indeks Harga Home LoanPerformance CoreLogic, yang mencakup area geografis yang lebih luas daripada indeks Case-Shiller atau FHFA. Indeks harga rumah utama Kanada, Indeks Harga Rumah Komposit Nasional, juga mengadopsi metode penjualan berulang.
Indeks seperti ini biasanya melaporkan perubahan harga rumah dari bulan, kuartal, dan tahun sebelumnya. Meningkatnya harga rumah mengindikasikan meningkatnya permintaan, sementara penurunan harga menandakan penurunan permintaan.
