Dalam versi Grafik Berkala Pengembalian Investasi oleh Investasi MFS untuk tahun 1998 hingga 2017, trust investasi real estat (REIT) adalah kelas aset berkinerja terbaik dalam enam tahun tersebut. Lebih lanjut, selama jangka waktu tersebut, REIT, sebagaimana diwakili oleh Indeks REIT Ekuitas NAREIT, menyusun pengembalian tahunan rata-rata 8, 67%, yang merupakan kelas aset terbaik kedua selama periode yang sama setelah aset mid-cap kecil dengan pengembalian tahunan rata-rata dari 9, 12%.
Kinerja masa lalu bukan jaminan pengembalian di masa depan. Jadi, dalam lingkungan saat ini, apakah REIT masih merupakan investasi yang layak untuk investor individu serta penasihat keuangan dan klien mereka? (Untuk bacaan terkait, lihat: REIT ETFs Offer Stability.)
Suku Bunga + REIT
Menurut Yahoo! Keuangan, Vanguard REIT Index Adm (VGSLX), yang melacak Indeks RECI MSCI AS, memiliki hasil saat ini sebesar 4, 3%. Dalam lingkungan suku bunga rendah saat ini, ini tentu menarik bagi banyak investor. Naiknya suku bunga umumnya merupakan faktor negatif untuk REIT; arus keluar mereka meningkat karena pembayaran bunga yang lebih tinggi, yang mengurangi uang tunai yang mereka miliki untuk melakukan pembayaran dividen kepada investor.
REIT dengan tingkat utang yang berlebih atau properti yang perlu membiayai kembali properti dalam waktu dekat lebih rentan terhadap kenaikan suku bunga daripada yang lain.
Pada tahun 2018, harga Vanguard REIT ETF (VNQ) turun lebih dari 12% dari tertinggi di Januari 2015 sebagian karena ketidakpastian waktu Fed dan kesediaan untuk menaikkan suku bunga.
Kinerja Masa Lalu REIT
Cohen & Steers, seorang manajer investasi yang menawarkan sejumlah dana REIT, mengutip siklus pengetatan Fed terakhir antara Juni 2004 hingga Juni 2006 sebagai contoh di mana suku bunga yang lebih tinggi pada awalnya merusak kinerja REIT. Tetapi seiring berlalunya waktu, ekonomi yang kuat kemudian membantu meningkatkan laba untuk REIT.
Pengembalian kumulatif untuk REIT selama jangka waktu ini adalah 57, 9%, yang dibandingkan dengan 15, 5% untuk saham dan 5, 9% untuk obligasi, menurut perusahaan.
Perusahaan itu mengatakan dalam sebuah artikel di situsnya: "Ketika ekonomi membaik dan fundamentalnya kuat, koreksi yang didorong oleh hasil secara historis menghadirkan peluang pembelian yang menarik bagi investor jangka panjang. Karena manfaat dari pertumbuhan ekonomi yang lebih kuat menjadi lebih jelas, penilaian cenderung kembali normal. Kami percaya investor yang disejajarkan untuk mengambil keuntungan dari peluang ini dapat diberi penghargaan dalam jangka panjang."
REIT Menawarkan Plus Diversifikasi
REIT bukan merupakan penyelam hebat dari saham sebagaimana dibuktikan oleh korelasinya sekitar 78% terhadap saham berdasarkan perbandingan Indeks S&P 500 dan Indeks REIT Ekuitas NAREIT selama 10 tahun hingga akhir 2015. REIT, bagaimanapun juga, memberikan manfaat yang baik diversifikasi dalam hal korelasi rendah atau negatif terhadap obligasi inti, komoditas, dan mata uang.
Di luar tingkat suku bunga, kinerja REIT akan tergantung pada bagaimana ekonomi dan pasar saham berjalan. Dalam artikel CNBC baru-baru ini, Joseph Smith, kepala investasi untuk CBRE Clarion Securities, yang mengelola sekitar $ 22 miliar dalam aset real estat, mengatakan: "Sepanjang tahun telah terjadi flip-flop antara harapan untuk pertumbuhan ekonomi dan suku bunga. Ketidakpastian itu menciptakan volatilitas, dan pada saat volatilitas, korelasi REITs dengan pasar saham yang lebih luas meningkat. " Kutipan Mr. Smith dibuat pada akhir tahun 2015. (Untuk bacaan terkait, lihat: Investasi Real Estat di Lingkungan Tingkat Bunga Tinggi. )
Faktor-faktor yang Mempengaruhi REIT Individu
Seperti halnya reksa dana atau ETF, ada REIT yang mendasari dalam dana ini. REIT individual dapat mencakup yang memiliki portofolio properti komersial, properti residensial, dan hotel atau resor yang mendasarinya. Selain itu, ada eksposur ke sektor-sektor tertentu seperti bidang kesehatan dan khusus seperti REIT kayu dan hipotek.
Intinya di sini adalah bahwa beberapa kinerja REIT ini akan dikaitkan dengan kinerja pasar saham dan sektor bisnis yang terkait. Ini berarti bahwa kinerja REIT ini melampaui kinerja pasar saham secara keseluruhan dan / atau ekonomi. Ini tidak seperti pepatah real estat yang merujuk bagaimana semua real estat lokal.
REITs individu juga dipengaruhi oleh orang yang mengelolanya. Seperti halnya saham lain atau instrumen serupa, manajemen juga penting. Apa pengalaman mereka? Apakah mereka pemegang saham-sentris? Apakah mereka memiliki uang mereka sendiri yang diinvestasikan bersama dengan uang Anda?
UU Pemotongan Pajak dan Pekerjaan 2017 menguntungkan bagi investor real estat. Beberapa perubahan yang termasuk dalam undang-undang pajak yang baru memengaruhi REIT. Sebagai contoh, REIT mendapat manfaat dari pengurangan 20% pada pendapatan entitas pass-through.
Garis bawah
Seperti banyak investasi lain hari ini, REIT mungkin menderita setidaknya pada awalnya dari periode kenaikan suku bunga. REIT yang sangat berpengaruh dan yang mungkin perlu membiayai kembali utang sementara tingkat kenaikan mungkin lebih rentan daripada yang lain. Mereka yang melihat REIT individu perlu melihat manajemen perusahaan dan portofolio investasi yang mendasarinya. Ada sejumlah reksa dana dan ETF yang memberikan eksposur yang kuat untuk area ini juga. Seiring waktu, REIT telah terbukti menjadi komponen solid dari banyak portofolio dan mungkin akan terus berjalan. (Untuk bacaan terkait, lihat: 5 Jenis REIT dan Cara Berinvestasi dalam Mereka. )
