Apa itu Sewa Kotor yang Dimodifikasi?
Sewa bruto yang dimodifikasi adalah jenis perjanjian sewa real estat di mana penyewa membayar sewa dasar pada awal sewa, tetapi itu mengambil bagian proporsional dari beberapa biaya lain yang terkait dengan properti juga, seperti pajak properti, utilitas, asuransi, dan pemeliharaan.
Sewa kotor yang dimodifikasi biasanya digunakan untuk ruang komersial seperti gedung perkantoran, di mana terdapat lebih dari satu penyewa. Jenis sewa ini biasanya jatuh di antara sewa kotor, di mana pemilik membayar biaya operasi, dan sewa bersih, yang meneruskan biaya properti kepada penyewa.
Semua perjanjian harus ditinjau dengan cermat oleh kedua belah pihak. Sekalipun sewa menggunakan terminologi umum, itu harus diperlakukan seolah-olah itu dokumen unik untuk situasi Anda sendiri.
Sewa Kotor yang Dimodifikasi
Cara Kerja Sewa Kotor yang Dimodifikasi
Sewa real estat komersial dapat dikategorikan dengan dua metode perhitungan sewa: bruto dan bersih. Sewa kotor yang dimodifikasi — kadang-kadang disebut sebagai sewa bersih yang dimodifikasi — adalah kombinasi dari sewa kotor dan sewa bersih.
Sewa guna usaha yang dimodifikasi adalah hibrida dari kedua sewa ini, karena biaya operasi merupakan tanggung jawab pemilik dan penyewa. Dengan sewa kotor yang dimodifikasi, penyewa mengambil alih biaya yang terkait langsung dengan unitnya, termasuk pemeliharaan dan perbaikan unit, utilitas, dan biaya kebersihan, sementara pemilik / pemilik terus membayar biaya operasional lainnya.
Sejauh mana tanggung jawab masing-masing pihak dinegosiasikan dalam ketentuan sewa. Biaya mana yang menjadi tanggung jawab penyewa dapat sangat bervariasi dari properti ke properti, sehingga calon penyewa harus memastikan bahwa sewa kotor yang dimodifikasi dengan jelas menentukan biaya mana yang menjadi tanggung jawab penyewa. Misalnya, berdasarkan sewa kotor yang dimodifikasi, penyewa properti mungkin diharuskan membayar bagian proporsional dari total biaya pemanasan menara perkantoran.
Ketika Sewa Kotor Dimodifikasi Adalah Umum
Sewa kotor yang dimodifikasi adalah umum ketika beberapa penyewa menempati gedung kantor. Di sebuah gedung dengan meteran tunggal di mana tagihan listrik bulanan adalah $ 1.000, biaya akan dibagi secara merata antara penyewa. Jika ada 10 penyewa, mereka masing-masing membayar $ 100. Atau, masing-masing dapat membayar bagian proporsional dari tagihan listrik berdasarkan persentase dari total luas bangunan yang ditempati unit penyewa. Atau, jika setiap unit memiliki meteran sendiri, masing-masing penyewa membayar biaya listrik tepat yang dikeluarkannya, apakah $ 50 atau $ 200.
Pemilik tanah biasanya dapat membayar biaya-biaya lain yang berkaitan dengan bangunan berdasarkan sewa kotor yang dimodifikasi seperti pajak dan asuransi.
Pengambilan Kunci
- Sewa kotor yang dimodifikasi adalah perjanjian sewa di mana penyewa membayar sewa dasar pada awal sewa serta bagian proporsional biaya lainnya seperti utilitas. Biaya lain yang terkait dengan properti, seperti pemeliharaan dan pemeliharaan, umumnya menjadi tanggung jawab pemilik. Sewa kotor yang dimodifikasi umum terjadi di industri real estat komersial, khususnya ruang kantor, di mana terdapat lebih dari satu penyewa.
Pro dan Kontra Sewa Kotor yang Dimodifikasi
Seperti halnya transaksi bisnis lainnya, ada pro dan kontra untuk sewa kotor yang dimodifikasi untuk penyewa dan pemilik.
Penyewa
Karena biaya pemeliharaan dan terkait lainnya ditanggung oleh pemilik, penyewa akan mendapat manfaat. Penyewa memiliki kontrol lebih besar atas penganggaran untuk biaya yang terkait langsung dengan bisnisnya termasuk sewa, pajak bisnis, gaji, dll. Tetapi jika pemiliknya lemah dalam pemeliharaan umum, ini mungkin menjadi masalah bagi penyewa, terutama mereka yang mengandalkan penampilan kantor atau ruang ritel mereka untuk memikat dan mempertahankan klien.
Tuan tanah
Dengan menggunakan sewa yang dimodifikasi kotor, tuan tanah dapat yakin properti mereka dipertahankan sesuai dengan tingkat yang mereka inginkan, terutama karena beberapa penyewa mungkin tidak dapat diandalkan dalam hal melakukan perbaikan atau perbaikan seperti mempertahankan ruang eksterior. Namun satu kelemahannya adalah meremehkan biaya operasi. Jadi pemilik mungkin mengalami kesulitan jika biaya sewa yang dikenakannya terlalu mahal karena membutuhkan banyak perawatan.
Sewa Kotor dan Bersih
Sewa Kotor
Di bawah sewa kotor, pemilik / pemilik mencakup semua biaya operasional properti termasuk pajak real estat, asuransi properti, pemeliharaan dan perbaikan struktural dan eksterior, pemeliharaan dan perbaikan area umum, pemeliharaan dan perbaikan unit, utilitas, dan biaya kebersihan.
Tuan tanah yang mengeluarkan sewa kotor biasanya menghitung jumlah sewa yang mencakup biaya sewa dan pengeluaran lainnya seperti utilitas, dan / atau pemeliharaan. Jumlah yang dibayarkan biasanya dikeluarkan sebagai biaya tetap, yang dibayar penyewa kepada pemilik setiap bulan untuk penggunaan eksklusif properti. Ini dapat bermanfaat bagi penyewa karena memungkinkan mereka untuk menganggarkan dengan benar, terutama ketika mereka memiliki sumber daya yang terbatas.
Sewa bersih, di sisi lain, lebih sering terjadi pada bangunan penyewa tunggal dan menyerahkan tanggung jawab biaya properti melalui penyewa. Sewa bersih umumnya digunakan bersama dengan penyewa seperti rantai restoran nasional.
Banyak investor real estat komersial yang membeli properti, tetapi tidak menginginkan kejengkelan yang timbul akibat kepemilikan, cenderung menggunakan sewa bersih. Karena mereka meneruskan biaya yang terkait dengan bangunan — asuransi, pemeliharaan, pajak properti — kepada penyewa melalui sewa bersih, sebagian besar pemilik tanah akan membebankan biaya sewa yang lebih rendah.
