Discounted cash flow analysis, atau DCF, sangat umum digunakan dalam evaluasi investasi real estat, walaupun menentukan tingkat diskonto melibatkan sejumlah variabel yang mungkin sulit diprediksi secara akurat. Analisis arus kas yang didiskontokan adalah metode penilaian yang berupaya menentukan profitabilitas, atau hanya kelayakan, dari suatu investasi dengan memeriksa proyeksi pendapatan atau arus kas masa depan dari investasi, dan kemudian mendiskontokan aliran kas tersebut untuk sampai pada perkiraan nilai investasi saat ini.. Perkiraan nilai saat ini umumnya disebut sebagai nilai sekarang bersih, atau NPV. Untuk evaluasi investasi real estat, tingkat diskonto biasanya merupakan tingkat pengembalian tahunan yang diinginkan atau diharapkan.
Menghitung Diskon Arus Kas untuk Real Estat
Untuk investasi real estat, faktor-faktor berikut perlu dimasukkan dalam perhitungan:
- Biaya awal - Entah harga pembelian atau uang muka yang dilakukan di properti. Biaya pembiayaan - Biaya suku bunga untuk setiap pembiayaan awal atau yang diharapkan. Periode penyimpanan - Untuk investasi real estat, periode holding umumnya dihitung untuk periode antara lima dan 15 tahun, meskipun bervariasi antara investor dan investasi tertentu. Biaya tambahan tahun demi tahun - Ini termasuk biaya pemeliharaan dan perbaikan yang diproyeksikan; pajak properti; dan biaya lainnya selain biaya pendanaan. Aliran uang yang diproyeksikan - Proyeksi tahun ke tahun dari setiap pendapatan sewa yang diterima dari memiliki properti. Laba penjualan - Jumlah laba yang diproyeksikan akan direalisasikan oleh pemilik saat penjualan properti pada akhirnya dari periode holding yang diproyeksikan.
Sejumlah variabel harus diestimasi dalam perhitungan DCF; ini bisa sulit dijabarkan dengan tepat, dan termasuk hal-hal seperti biaya perbaikan dan pemeliharaan, proyeksi kenaikan sewa dan kenaikan nilai properti. Barang-barang ini biasanya diperkirakan menggunakan survei properti serupa di daerah tersebut. Sementara menentukan angka yang akurat untuk memproyeksikan biaya masa depan dan arus kas dapat menjadi tantangan, setelah proyeksi ini dan tingkat diskonto ditentukan, perhitungan nilai sekarang bersih cukup sederhana dan perhitungan terkomputerisasi tersedia secara bebas.
