Ada dua institusi kolosal dalam industri hipotek Amerika Serikat: Fannie Mae dan Freddie Mac. Kebanyakan orang telah mendengar tentang mereka, tetapi hanya sedikit yang mengerti apa yang mereka lakukan atau peran penting yang mereka mainkan dalam membiayai kepemilikan rumah di Amerika. Kebanyakan orang juga tidak memahami potensi risiko sistematis yang mereka timbulkan terhadap seluruh sistem keuangan kita. kita akan membahas apa yang mereka lakukan, status perusahaan yang disponsori pemerintah (GSE) mereka, misi publik mereka dan bagaimana mereka mendapat untung. Kami kemudian akan mengeksplorasi bahaya raksasa ini dapat menimbulkan ke pasar hipotek AS jika mereka gagal mengelola risiko mereka secara efektif. Ingat, ketika raksasa jatuh, para petanilah yang terjepit.
Apa yang mereka lakukan
Fannie Mae dan Freddie Mac membeli dan menjamin hipotek melalui pasar hipotek sekunder. Mereka tidak berasal atau melayani hipotek.
Pencetus hipotek menjual hipotek langsung ke Fannie Mae dan Freddie Mac, atau menukar kelompok hipotek dengan imbalan sekuritas yang didukung hipotek (MBS) yang didukung oleh hipotek yang sama tetapi yang memberikan jaminan tambahan pembayaran pokok dan bunga tepat waktu ke bank. pemegang keamanan. Ketika pencetus hipotek menjual hipotek kepada Fannie Mae atau Freddie Mac, atau menjual MBS yang telah dikeluarkan kembali kepada mereka, maka pada gilirannya membebaskan dana yang digunakan untuk memulai hipotek tersebut sehingga pencetusnya kemudian dapat menciptakan lebih banyak hipotek. Fannie Mae dan Freddie Mac juga berinvestasi besar-besaran di MBS mereka sendiri dalam apa yang dikenal sebagai portofolio tetap mereka.
Singkatnya, mereka memfasilitasi aliran uang dari Wall Street ke Main Street.
LIHAT: Di Balik Layar Hipotek Anda
Perusahaan yang disponsori pemerintah
Fannie Mae dan Freddie Mac adalah GSE. Keduanya diciptakan oleh tindakan Kongres; Fannie Mae pada tahun 1938, dan Freddie Mac pada tahun 1970. Keduanya adalah perusahaan publik yang disewa untuk melayani misi publik. Saham mereka diperdagangkan di NYSE di bawah simbol FNM dan FRE, masing-masing. Sementara mereka adalah perusahaan publik, karena charter mereka, mereka memiliki ikatan berikut dengan Pemerintah Federal:
- Kedua perusahaan memiliki dewan direksi yang terdiri dari 18 anggota, lima di antaranya ditunjuk oleh presiden Amerika Serikat. Untuk mendukung likuiditas mereka, sekretaris Departemen Keuangan berwenang, tetapi tidak diharuskan, untuk membeli hingga $ 2, 25 miliar sekuritas dari masing-masing perusahaan. Kedua perusahaan dibebaskan dari pajak negara bagian dan lokal.
Karena ikatan ini, pasar cenderung percaya bahwa sekuritas yang diterbitkan oleh Fannie Mae dan Freddie Mac membawa jaminan tersirat dari pemerintah AS. Dengan kata lain, pasar percaya bahwa jika ada yang tidak beres di Fannie Mae atau Freddie Mac, pemerintah AS akan turun tangan untuk menyelamatkan mereka. Jaminan implisit ini tercermin dari seberapa murah mereka dapat mengakses pendanaan. Fannie Mae dan Freddie Mac dapat menerbitkan utang perusahaan, yang dikenal sebagai "surat utang agensi", dengan imbal hasil lebih rendah daripada lembaga lain.
Tujuan dan Misi Publik Fannie Mae dan Freddie Mac
Menurut piagam mereka, tujuan publik Fannie Mae dan Freddie Mac adalah untuk memfasilitasi aliran dana hipotek murah yang stabil.
Piagam mereka meliputi:
- Fokus utama mereka adalah pasar hipotek perumahan. Mereka mungkin tidak memasuki jalur bisnis yang tidak terkait atau menghentikan dukungan untuk pasar hipotek perumahan. Hipotek yang mereka beli dan jamin harus di bawah jumlah yang ditentukan oleh Kantor Pengawasan Perusahaan Perumahan Federal (OFHEO). Mereka dilarang memasuki bisnis perusahaan pembiayaan perumahan lainnya - misalnya hipotek. Mereka harus memenuhi tujuan tahunan yang ditetapkan oleh Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD). Tujuan-tujuan ini berpusat di sekitar perumahan berpenghasilan rendah dan menengah dan perumahan untuk kaum minoritas. Mereka tunduk pada persyaratan modal minimum dan berbasis risiko dan ujian tahunan oleh OFHEO.
Situs web Freddie Mac menyatakan bahwa misinya adalah untuk menyediakan likuiditas, stabilitas, dan keterjangkauan bagi pasar perumahan. Situs web Fannie Mae menyatakan bahwa misinya adalah untuk memperluas perumahan yang terjangkau dan membawa modal global ke komunitas lokal untuk melayani pasar perumahan AS. (Untuk terus membaca tentang real estat, lihat Berinvestasi dalam Real Estat , Transaksi Real Estat Cerdas , dan tutorial Menjelajahi Investasi Real Estat kami .)
Perusahaan yang Didorong oleh Keuntungan dengan Misi Publik
Jangan salah - Fannie Mae dan Freddie Mac didorong oleh keuntungan, karena permintaan pemegang saham mereka. Sambil memenuhi misi publik mereka, mereka mendapat untung dalam dua cara utama: pendapatan pendapatan jaminan dan portofolio dipertahankan.
- Pertama, mari kita bahas penghasilan biaya jaminan, atau "biaya-g". Fannie Mae dan Freddie Mac mempertahankan persentase tertentu dari setiap pembayaran hipotek untuk setiap hipotek yang telah mereka jamin pembayaran pokok dan bunga tepat waktu kepada pemegang MBS (investor). Misalnya, setiap pembayaran hipotek bulanan dapat dipecah menjadi pokok dan bunga. Pokok dan bunga, sebagaimana dikumpulkan oleh penyedia hipotek, diteruskan ke salah satu dari dua perusahaan, katakanlah Fannie Mae. Fannie Mae kemudian memberikan pokok dan bunga kepada pemegang keamanan yang didukung hipotek; namun, ia menyimpan persentase tertentu dari bunga sebagai biaya jaminan - biasanya antara 0, 12% dan 0, 50% setiap tahun. Anggap saja sebagai polis asuransi. Semoga Fannie Mae mengumpulkan lebih banyak dalam pendapatan fee jaminan daripada membayar kepada pemegang sekuritas yang didukung hipotek karena default peminjam. Ini polis asuransi yang sangat besar. Pada akhir tahun 2006, kedua perusahaan memiliki jaminan kredit pada $ 2, 9 triliun MBS, menurut Menteri Keuangan Robert K. Steel (15 Maret 2007 Kesaksian di depan Komite Jasa Keuangan Gedung AS tentang Reformasi GSE).
Kedua, Fannie Mae dan Freddie Mac memiliki portofolio hipotek dan MBS yang sangat besar. Mereka berinvestasi dalam sekuritas mereka sendiri - dan satu sama lain -. Karena jaminan Federal mereka yang tersirat, seperti yang dibahas sebelumnya, mereka dapat menerbitkan utang dengan imbal hasil yang lebih rendah daripada perusahaan lain untuk mendanai portofolio mereka yang ditahan. Dengan kata lain, mereka dapat memperoleh spread pada portofolio mereka yang berpotensi lebih besar daripada institusi lain karena keunggulan pendanaan ini. Mengatakan ukuran portofolio mereka sangat besar adalah pernyataan yang meremehkan. Pada 2006, portofolio gabungan hipotek kedua perusahaan adalah $ 1, 4 triliun, sekali lagi menurut Steel (15 Maret 2007).
Mengawasi Fannie Mae dan Freddie Mac
Fannie Mae dan Freddie Mac diatur oleh OFHEO dan HUD. OFHEO mengatur keamanan finansial dan kesehatan Fannie Mae dan Freddie Mac, termasuk menerapkan, menegakkan, dan memantau standar modal mereka dan membatasi ukuran portofolio yang dipertahankan. OFHEO juga menetapkan batas pinjaman sesuai tahunan. HUD memiliki tanggung jawab untuk misi perumahan Fannie Mae dan Freddie Mac. Semua program pinjaman baru yang dapat mereka ikuti (pembelian dan / atau jaminan) harus disetujui oleh HUD. Selain itu, HUD menetapkan tujuan tahunan untuk Fannie Mae dan Freddie Mac untuk melaksanakan misi perumahan mereka. Sasaran-sasaran ini berpusat pada perumahan berpenghasilan rendah dan sedang dan perumahan untuk kaum minoritas.
Terlalu Banyak Risiko Terkonsentrasi di Dua Perusahaan dengan Ikatan Federal?
Tidak ada keraguan bahwa Fannie Mae dan Freddie Mac memainkan peran penting dalam sistem pembiayaan perumahan kita. Akan tetapi, ada bahaya jika begitu banyak risiko terkonsentrasi di hanya dua perusahaan. Mereka mengelola sejumlah besar kredit dan risiko tingkat bunga. Jika ada yang salah dengan manajemen risiko dan / atau praktik manajemen portofolio mereka, tidak ada keraguan bahwa rasa sakit dan stres akan terasa di seluruh pasar keuangan di seluruh dunia. Banyak kritikus merasa bahwa, karena ukuran mereka dan kompleksitas mengelola risiko hipotek, mereka menimbulkan risiko sistematis yang terlalu besar bagi perekonomian kita. Selain itu, beberapa orang percaya Fannie Mae dan Freddie Mac memiliki keuntungan yang tidak adil karena jaminan federal implisit mereka yang memungkinkan mereka untuk menerbitkan utang dengan suku bunga yang tidak tersedia bagi perusahaan lain - khususnya, bahwa jaminan implisit inilah yang memungkinkan Fannie Mae dan Freddie Mac untuk tumbuh begitu besar.
Sederhananya, ada bahaya bahwa kedua perusahaan telah diizinkan untuk mengambil terlalu banyak risiko dengan potensi biaya pembayar pajak Amerika. Untuk meletakkan segala sesuatu dalam perspektif, menurut Menteri Keuangan Steel, pada akhir 2006, Fannie Mae dan Freddie Mac memiliki sekitar $ 4, 3 triliun paparan kredit hipotek, yang merupakan sekitar 40% dari total hutang hipotek yang belum dibayar di AS (15 Maret 2007). Atau dilihat secara berbeda, kedua perusahaan memiliki hutang $ 5, 2 triliun dan kewajiban MBS, melebihi $ 4, 9 triliun dari utang publik pemerintah AS, menurut ketua dewan direktur Federal Reserve Ben Bernanke (April 2007).
Selain itu, tidak ada yang pernah mengklaim bahwa risiko kredit atau risiko suku bunga hipotek mudah dikelola atau dimitigasi melalui penggunaan derivatif.
Kesimpulan
Pada musim panas 2007, pasar untuk semua hipotek kecuali yang dijamin oleh Fannie Mae dan Freddie Mac terhenti total, menekankan pentingnya peran yang dimainkan oleh kedua perusahaan. Pada musim gugur 2007, Freddie Mac mengejutkan pasar dengan mengumumkan kerugian besar terkait kredit, memicu argumen bahwa kedua perusahaan tersebut memiliki risiko luar biasa terhadap keseluruhan sistem keuangan. Akankah manfaat yang Fannie Mae dan Freddie Mac buat untuk pemilik rumah Amerika lebih penting daripada risiko yang ditimbulkannya terhadap seluruh sistem keuangan kita dan pembayar pajak Amerika? Hanya waktu yang akan memberitahu.
Untuk tentang dua lembaga ini, lihat Keuntungan Dari Hutang Hipotek Dengan MBS .
