Hal terakhir yang ingin didengar oleh orang-orang yang tinggal di koperasi pada rapat pemegang saham tahunan mereka adalah bahwa koperasi mereka dalam bahaya gagal bayar. Tetapi bagi banyak orang, ini adalah kenyataan. Setiap tahun, koperasi akan bangkrut dan meninggalkan "pemilik" mereka dalam kedinginan.
Apa itu Co-op?
Co-ops adalah pengaturan perumahan di mana penghuni memiliki bagian badan hukum, yang disebut korporasi. Pemegang saham ini menerima sewa hak milik, atau hak, yang memungkinkan mereka untuk tinggal di salah satu apartemen atau unit. Secara teknis, pemilik hanya memiliki saham di perusahaan ini, bukan real estat itu sendiri. Korporasi memiliki real estat. Pemilik saham membayar biaya pemeliharaan bulanan yang digunakan untuk menutupi biaya manajemen bangunan seperti pembersihan, panas, air, gaji karyawan, pembuangan sampah, biaya perbaikan, pajak, asuransi, dan hipotek dasar bangunan.
Jenis Default
Ada dua jenis default yang dikenal yang melibatkan koperasi: default hipotek dan default teknis.
- Default teknis tidak terlalu serius. Adam Leitman Bailey, Esq., Seorang pengacara real estat New York dan New Jersey dan kepala perusahaan real estat perumahan dan komersial New York City Adam Leitman Bailey, PC, mengatakan jenis default ini "terdiri dari kegagalan untuk melakukan perbaikan dalam pelanggaran perjanjian hipotek meskipun semua pembayaran moneter telah dibayar tepat waktu. " Biasanya, jenis-jenis wanprestasi ini dapat diselesaikan dengan mengatur agar perbaikan harus diselesaikan, atau, setidaknya, dibayar. Default hipotek jauh lebih serius karena pemberi pinjaman tidak menerima pembayaran untuk bangunan, sesuai perjanjian asli. Ini adalah situasi yang membuat frustasi bagi pemegang saham yang rajin membayar pemeliharaan bulanan tanpa kehilangan pembayaran. Ini sering merupakan rute tercepat menuju pengajuan kebangkrutan untuk koperasi. Dalam situasi ini, pemberi pinjaman mengirimkan Pemberitahuan Default kepada manajemen bangunan, dan jika default hipotek tidak diselesaikan, proses penyitaan dimulai.
Skenario Kasus Terburuk: Penyitaan
Penyitaan adalah hal terburuk yang bisa terjadi ketika sebuah koperasi file mengalami kebangkrutan. Penyitaan adalah gugatan yang dimulai oleh pemberi pinjaman untuk mendapatkan hak hukum atas bangunan. Stuart M. Saft, Mitra di Dewey & LeBoeuf LLP, mengatakan bahwa di New York, penyitaan bisa memakan waktu beberapa tahun tetapi pada akhirnya kecuali koperasi memiliki pertahanan yang sah, wasit akan mengadakan lelang untuk menjual bangunan, dan pemegang saham akan kembali menjadi penyewa sewa dan tidak lagi "memiliki" apartemen mereka.
Jika suatu koperasi mengajukan kebangkrutan sebagai akibat dari gagal bayar hipoteknya, kreditur memiliki kekuatan untuk menyita bangunan dan mengusir para pemegang saham. Bailey menambahkan, "Pemberi pinjaman hipotek yang mendasari tidak dapat mengejar setiap pemegang saham apartemen karena hipotek bangunan bukan jaminan pribadi oleh pemegang saham." Dalam kebangkrutan, bank koperasi akan dibayar sebelum pemegang saham.
Jadi, setiap hasil dari penjualan penyitaan kebangkrutan akan digunakan untuk membayar bank. Pemegang saham yang telah memperoleh hipotek pribadi akan bertanggung jawab atas pembayaran-pembayaran tersebut walaupun mereka telah kehilangan kepemilikan atas apartemen tersebut.
Dalam skenario ini, pemegang saham tidak memiliki banyak opsi. Jika koperasi memilih untuk mengajukan Bab 11 (reorganisasi), penerima kredit koperasi dapat pindah untuk mengubahnya menjadi Bab 7, yang merupakan likuidasi, di mana bangunan itu dijual segera.
Dalam kebangkrutan atau penyitaan, pemegang saham koperasi tetap sebagai penyewa jika mereka tinggal di sana, tetapi sewa milik mereka dibatalkan. Jika mereka berutang hipotek di apartemen mereka dan tidak membayar, "mereka mungkin memiliki konsekuensi pajak penghasilan yang merugikan, " Saft menegaskan.
Koperasi yang mungkin mengalami masalah gagal bayar dapat mencoba dan mengejar pembayaran dengan meminjam dana tambahan, meningkatkan pemeliharaan bulanan atau menambahkan penilaian. Penilaian adalah peningkatan sementara dalam pemeliharaan bulanan. Peningkatan ini ditujukan untuk perbaikan atau pengeluaran lain yang dibutuhkan oleh koperasi.
Apakah Kebangkrutan Co-op Itu Biasa?
Kebangkrutan bersama adalah hal yang jarang terjadi. Saft berkata, "Sejauh yang kami tahu, kurang dari 10 koperasi telah ditutup di NYC sejak Perang Dunia II, jadi itu tidak mungkin terjadi sekarang. Namun, perlu untuk waspada." Default teknis dapat menyebabkan kebangkrutan jika semua uang dalam catatan jatuh tempo sebagai akibat dari default teknis, tetapi ini tidak mungkin.
Apa Yang Dapat Dilakukan Pemegang Saham?
Sayangnya untuk pemegang saham, tidak banyak yang bisa dilakukan jika mereka sudah membeli apartemen co-op. Jika mereka telah membeli saham di koperasi yang bermasalah, mereka harus mencari nasihat dari pengacara yang memenuhi syarat untuk mendapatkan panduan. Kuncinya adalah membuat keputusan berpendidikan saat berbelanja dan menyelidiki koperasi sebelum membeli.
Bailey mengatakan bahwa ketika dia mewakili pembeli, dia memastikan bangunan itu stabil dengan menganalisis keuangan bangunan selama dua tahun terakhir. Dia membandingkan laporan keuangan dengan perbaikan struktural besar atau perbaikan yang diperlukan dan mencari apakah bangunan itu memiliki cadangan kas yang solid. Bangunan yang tidak mampu melakukan pembayaran hipotek atau memenuhi biaya adalah tanda yang pasti.
Pemburu apartemen co-op dapat menghindari jatuh ke dalam koperasi yang "buruk" dengan meminta sendiri keuangannya. Melihat sejarah selama dua tahun dapat memberikan gambaran sekilas tentang seberapa baik (atau buruknya) kinerja bangunan itu. Cadangan uang tunai yang rendah, misalnya, dapat mengindikasikan koperasi tidak akan memiliki cukup dana untuk menutup perbaikan darurat. Dalam hal ini, koperasi perlu memperoleh dana dari bank baik dalam bentuk pinjaman lain atau dari pemegang saham.
Pemegang saham perlu mengajukan pertanyaan kunci saat meneliti sebuah apartemen. Misalnya, tanyakan apakah koperasi telah melakukan pembayaran hipotek bulanan. Jika mereka melewatkan pembayaran, tanyakan mengapa. Tanyakan apakah ada jenis utang lain yang tertunda selain hipotek, juga apakah ada perbaikan besar yang akan datang dan jika demikian, bagaimana rencana koperasi untuk membayarnya.
Saft menyarankan beberapa kiat: "Lihatlah laporan keuangan terakhir untuk melihat apakah akuntan mengeluarkan surat audit yang bersih; mintalah pengacara Anda melihat apakah ada hak gadai yang diajukan terhadap bangunan atau pajak real estat belum dibayarkan. Coba cari tahu dari agen pengelola jika banyak pemegang saham gagal membayar biaya perawatan mereka. Mintalah pengacara Anda membaca berita acara koperasi untuk melihat apakah ada masalah."
Garis bawah
Dewan koperasi memiliki hak untuk bertanya kepada Anda, sebagai calon pembeli, tentang sejarah keuangan Anda. Itu ingin memastikan Anda akan dapat memenuhi tanggung jawab pemeliharaan bulanan, selain pembayaran hipotek pribadi Anda sendiri. Namun, sebagai pembeli, Anda juga memiliki hak untuk memastikan ruang tempat Anda akan berakhir stabil secara ekonomi. Pastikan Anda bertanya tentang setiap detail. Ini masa depan Anda, jadi gunakan hak Anda.
