Pada pandangan pertama, Anda mungkin berpikir bahwa manajer portofolio real estat mirip dengan manajer aset keuangan mana pun. Tetapi portofolio real estat atau manajemen dana berbeda secara radikal dari mengelola ekuitas, obligasi atau reksadana.
Tidak seperti manajer ekuitas, yang meneliti perusahaan dan mengelola probabilitas bahwa mereka dapat memenuhi strategi yang diartikulasikan mereka, manajer real estat harus membantu menentukan dan mengambil keuntungan dari peluang di tingkat properti. Manajer real estat tidak hanya bertanggung jawab untuk alokasi aset, manajemen risiko dan transaksi, tetapi juga untuk berurusan langsung dengan tanah dan struktur di atasnya.
Jadi manajemen aset real estat, tidak seperti manajemen uang tradisional, membutuhkan individu berpengalaman yang dapat mengoptimalkan nilai properti. Bahkan, dalam banyak hal, seorang manajer aset real estat sangat mirip dengan CEO perusahaan, menjalankan perusahaan atau fasilitas. Sebaliknya, manajer uang tradisional mungkin mengetahui stok bidang atau sektor tertentu - tetapi tidak terlibat dalam operasi perusahaan itu sendiri.
Pikirkan karir di manajemen portofolio real estat mungkin tepat untuk Anda? Baca terus untuk mengetahui lebih lanjut.
Manajemen Portofolio Real Estat
Pelatihan dan pengalaman yang diperoleh oleh manajer ekuitas real estat mirip dengan manajer dana lainnya. Namun, tidak sama dengan cara mereka menggunakan keterampilan itu untuk memastikan kinerja portofolio. Manajer portofolio sering dinilai oleh kemampuan mereka untuk memastikan pengembalian yang disesuaikan dengan risiko yang sesuai dan diversifikasi portofolio melalui alokasi dan pemilihan aset yang unggul.
Selain itu, manajer portofolio real estat memberikan nilai kepada klien dengan memastikan penggunaan modal investor yang paling efisien, dan dengan memberi informasi kepada klien melalui pengukuran kinerja yang unggul, dan bahkan perkiraan arus kas. Dengan pengecualian kepercayaan investasi real estat (REIT) dan dana manajer dana (yang kinerjanya dinilai oleh kemampuan untuk mengukur kemampuan manajer lain untuk merancang dan melaksanakan strategi), manajer dana ekuitas real estat pada dasarnya adalah CEO dari perusahaannya. atau perusahaannya sendiri, menciptakan dan melaksanakan strategi tingkat properti untuk aset di bawah tanggung jawabnya.
Strategi Seleksi Investasi
Manajer portofolio real estat melakukan alokasi aset dan pemilihan aset, bukan dengan memahami dinamika pasar dan perusahaan di industri tertentu, tetapi dengan menjadi ahli dalam fundamental properti real estat. Mereka belajar di daerah setempat dan dalam berbagai penggunaan lahan komersial: kantor, industri, hotel, ritel, dan perumahan tunggal dan multi-keluarga. Untuk mengalahkan pasar, memastikan diversifikasi dan menghasilkan pengembalian yang disesuaikan dengan risiko yang memadai, manajer portofolio real estat harus bertaruh pada pasar properti regional atau lokal dan, dalam kasus portofolio multi-aset, campuran properti yang tepat.
Untuk alasan ini, banyak manajer dana fokus pada wilayah atau tipe properti tertentu; beberapa manajer aset real estat yang lebih besar mengorganisasi karyawan senior dan personel pendukung berdasarkan wilayah atau penggunaan lahan. Alasan untuk berorganisasi dengan cara ini adalah untuk memastikan bahwa peluang pasar dapat diidentifikasi dan kemudian diterjemahkan ke dalam pemilihan properti dan asal aset yang benar.
Cara properti diperoleh adalah salah satu cara paling signifikan yang membedakan dana real estat dengan investasi yang lebih tradisional. Seperti pedagang di lantai pasar saham, dana real estat menggunakan spesialis akuisisi untuk mengungkap dan melakukan transaksi properti. Personel akuisisi ini biasanya bekerja untuk dana tertentu atau diorganisasi secara regional atau berdasarkan jenis aset.
Karena sebagian besar dana ekuitas real estat memiliki semua (atau sebagian besar) dari masing-masing properti, manajer portofolio sering terlibat langsung dalam proses akuisisi. Karena mereka memiliki tanggung jawab untuk menetapkan dan melaksanakan strategi properti, manajer portofolio harus terlibat langsung dengan semua proses investasi termasuk akuisisi, pembiayaan, disposisi, dan pengambilan keputusan tentang fasilitas. Untuk memfasilitasi keluasan dan kedalaman proses manajemen investasi real estat, manajer portofolio harus mengandalkan sejumlah besar infrastruktur terkait dengan modal yang diinvestasikan. Untuk mencapai ini seefisien mungkin, manajer dana ekuitas real estat dan manajer aset telah mengembangkan fungsi manajemen aset khusus.
Cara Kerja Manajemen Aset Real Estat
Fungsi manajemen aset real estat terdiri dari spesialis tingkat properti yang menambah nilai bagi manajer dana dengan mengeksekusi strategi tingkat properti. Para spesialis adalah pakar dalam fundamental pasar regional atau dalam jenis properti tertentu, dan bertanggung jawab untuk mengoptimalkan nilai aset dalam tahanan mereka. Selain memberikan informasi manajemen portofolio tentang prospek lokal dan memfasilitasi transaksi, manajer aset bertanggung jawab atas kinerja tingkat properti.
Selain menyetujui anggaran dan melakukan manajemen pengeluaran, manajer aset meningkatkan nilai dengan mengelola leasing di satu atau lebih properti. Meskipun kelihatannya seperti urusan hitam-putih, leasing adalah fungsi kompleks yang mau tidak mau menentukan nilai properti dan portofolio. Keberhasilan dalam leasing tidak hanya diperoleh dengan menemukan dan mengeksekusi peluang leasing tertinggi di setiap properti, tetapi juga dengan melakukan program leasing yang sejalan dengan strategi portofolio sambil mempertahankan hubungan terbaik dengan penyewa yang ada.
Sewa adalah proses yang sangat dinegosiasikan, yang dapat melibatkan pengambilan keputusan yang bertentangan dengan kebutuhan penyewa untuk mengoptimalkan nilai properti. Misalnya, untuk properti yang dijadwalkan untuk dijual, leasing mungkin ditangguhkan selama periode penjualan untuk memungkinkan pemilik baru mempertimbangkan tingkat potensi leasing yang lebih tinggi. Ini dapat menyebabkan peningkatan nilai properti yang diperkirakan dan karenanya menawarkan penjualan yang lebih tinggi.
Selama periode kenaikan harga sewa, sewa jangka panjang mungkin terkunci untuk properti yang berorientasi pada pendapatan, sementara untuk strategi yang berfokus pada apresiasi modal, persyaratan sewa dapat disingkat untuk mengambil keuntungan dari tingkat yang diharapkan lebih tinggi di masa depan. Kemampuan manajer aset untuk mencapai campuran penyewa yang sesuai, melaksanakan strategi leasing yang menyelaraskan arus kas dengan kebutuhan portofolio, dan mengelola baik modal maupun biaya operasional dapat secara signifikan mempengaruhi nilai portofolio keseluruhan.
Manajer Portofolio Real Estat sebagai CEO
Jika seseorang menganggap properti sebagai perusahaan atau anak perusahaan yang terpisah, masing-masing dengan strategi dan potensi kinerjanya sendiri, orang mulai memahami mengapa manajer portofolio ekuitas real estat sangat mirip dengan CEO perusahaan. Seperti CEO, yang harus mengalokasikan pasokan modal terbatas di antara berbagai peluang untuk menciptakan pengembalian investasi terbesar secara keseluruhan, manajer portofolio real estat harus melakukan hal yang sama di seluruh properti yang mereka kelola. Kebutuhan untuk membagi jumlah sumber daya yang terbatas ini menciptakan situasi yang berbeda dari banyak perusahaan manajemen aset konvensional.
Dalam dana ekuitas real estat, ada konflik inheren antara manajer portofolio dan manajer aset mereka, karena mereka bekerja untuk tujuan yang agak berbeda. Sementara manajer aset dikompensasi oleh spesialis untuk mengoptimalkan nilai properti mereka dan manajer portofolio diberi penghargaan generalis untuk mengoptimalkan pengembalian portofolio dan kepuasan investor, manajer dana real estat yang sukses adalah yang dapat mengelola konflik ini dan mempertahankan tim manajemen dan kinerja portofolio yang efisien. Ini membutuhkan pengartikulasian strategi portofolio yang dirancang dengan baik dalam tim manajer yang terhubung dengan baik yang memahami dan telah menginternalisasi tujuan investasi secara keseluruhan. Ini bisa menjadi tugas yang sulit untuk dana apa pun yang secara signifikan meningkatkan jumlah dan kompleksitas properti yang dikelola.
Penting juga bahwa manajer portofolio real estat tidak hanya mewujudkan alokasi modal yang diperlukan, pemilihan properti, dan keterampilan investasi lainnya yang diperlukan, tetapi juga bahwa mereka memiliki kemampuan untuk membuat strategi investasi yang sesuai dan keterampilan kepemimpinan untuk memobilisasi organisasi menuju misi portofolio yang sama.
Garis bawah
Ketika datang ke dana real estat, kemampuan manajemen untuk melaksanakan rencana manajemen aset selain melakukan praktik manajemen dana yang lebih tradisional adalah kuncinya. Untuk seorang manajer investasi real estat, ini berarti mengoptimalkan nilai properti dalam portofolionya, baik melalui pemilihan dan pengelolaan selanjutnya dari aset real estat portofolio. Manajer portofolio real estat harus mengalokasikan sumber daya mereka di atas properti yang mereka kelola untuk pengembalian sebesar mungkin, dan menjaga tim mereka tetap di jalur untuk mencapai hal yang sama. Bagi mereka dengan campuran keterampilan yang tepat, karier ini menonjol sebagai peluang unik dalam manajemen aset.
