Federal Housing Authority adalah perusahaan asuransi hipotek terbesar di Amerika Serikat, dengan portofolio lebih dari $ 1, 3 triliun. Sebagai bagian dari Kantor Perumahan AS dan Pembangunan Perkotaan (HUD), ini membantu sekitar satu juta orang di seluruh negeri menjadi pemilik rumah setiap tahun, dan juga mendukung ketersediaan 300.000 unit sewa dengan menjadikan kepemilikan rumah terjangkau. Pembayaran uang muka yang rendah dan persyaratan skor kredit yang rendah membuat pinjaman FHA jauh lebih menarik daripada hipotek konvensional.
Meskipun ini mungkin kabar baik bagi sebagian pemilik rumah, investor real estat yang ingin memanfaatkan manfaat pinjaman FHA mungkin perlu mencari di tempat lain. Itu karena kondisi pinjaman ini membatasi siapa yang memenuhi syarat.
Baca terus untuk mengetahui lebih lanjut tentang pinjaman FHA, siapa yang memenuhi syarat, dan apakah Anda dapat menggunakannya untuk membiayai properti sewaan.
Pengambilan Kunci
- Federal Housing Authority mengasuransikan hipotek yang memerlukan uang muka rendah dan standar penjaminan liberal. Karena manfaat yang datang dengan pinjaman FHA, mereka tidak dapat digunakan untuk rumah kedua, sewa, liburan, atau properti investasi lainnya. Peminjam FHA harus pindah ke rumah 60 hari setelah hipotek ditutup dan harus menyimpannya sebagai tempat tinggal utama selama setidaknya satu tahun penuh. FHA juga mengasuransikan hipotek untuk tempat tinggal hingga empat unit, asalkan salah satu dari mereka ditempati oleh pemilik.
Apa itu Pinjaman FHA?
Pemilik rumah mengalami kesulitan membeli dan mempertahankan pembayaran atas properti mereka selama Depresi Hebat. Mereka terbatas pada pinjaman senilai 50% dari nilai pasar properti dan persyaratan hipotek umumnya sangat singkat. Banyak pinjaman berakhir dengan pembayaran balon yang sangat besar, sesuatu yang kebanyakan orang tidak mampu lakukan. Ini menyebabkan sejumlah besar default, mendorong tingkat penyitaan. Pada tahun 1934, Kongres Amerika Serikat memutuskan untuk membentuk Administrasi Perumahan Federal dalam upaya mempromosikan kepemilikan rumah yang terjangkau. Beginilah program pinjaman Administrasi Perumahan Federal (FHA) terbentuk.
Pinjaman yang ditawarkan oleh FHA memiliki persyaratan pembayaran uang muka yang lebih rendah dan standar penjaminan emisi yang lebih liberal daripada kebanyakan hipotek konvensional. Misalnya, pada 2019, pemilik rumah hanya perlu skor kredit 580 atau lebih untuk memenuhi syarat. Pelamar yang disetujui dapat membiayai sebanyak 96, 5%, yang berarti mereka hanya perlu meletakkan 3, 5%. Mereka yang memiliki skor kredit lebih rendah dari 579 masih memenuhi syarat, tetapi mereka perlu menurunkan sedikit lebih banyak — 10%.
Pinjaman FHA sebagian besar terbatas pada pembeli yang berniat menggunakan rumah yang mereka beli sebagai tempat tinggal utama. Itu berarti pinjaman FHA tidak dapat digunakan untuk membiayai rumah kedua, rumah sewa, rumah liburan, atau properti investasi. Namun, ada beberapa pengecualian, dan beberapa cara untuk mengatasi aturan umum ini.
Persyaratan Hunian FHA
Di bawah aturan dan pedoman FHA, properti yang dibiayai harus ditempati oleh pemilik. Ini berarti properti sewaan dan musiman tidak berlaku. FHA menggunakan aturan ini sebagai cara untuk mencegah investor mendapat manfaat dari program ini.
Hipotek dengan pinjaman yang didukung FHA diharuskan untuk menggunakan rumah mereka sebagai tempat tinggal utama selama setidaknya satu tahun penuh.
Peminjam harus memiliki rumah dalam waktu 60 hari setelah hipotek ditutup, dan harus tinggal di rumah untuk sebagian besar tahun ini. Properti harus digunakan sebagai tempat tinggal utama selama setidaknya satu tahun. Jika ada lebih dari satu peminjam yang terdaftar di hipotek, FHA membutuhkan setidaknya satu peminjam untuk memenuhi persyaratan hunian.
Membiayai Kembali Pinjaman FHA yang Ada
Misalkan seseorang menggunakan pinjaman FHA untuk membiayai pembelian tempat tinggal utama. Pemilik dapat pindah dari rumah di jalan, tetapi terus memilikinya, menyewakannya untuk pendapatan. Dengan kata lain, rumah menjadi properti investasi. Suku bunga turun, dan pemilik ingin membiayai kembali untuk kesepakatan yang lebih baik.
Meskipun ia tidak lagi tinggal di rumah, aturan FHA memungkinkan dia untuk membiayai kembali pinjaman FHA lainnya. Refinance FHA-ke-FHA juga dikenal sebagai refinance aliran FHA.
Ada beberapa persyaratan yang memenuhi syarat untuk pembiayaan kembali:
- Minimal 210 hari harus telah berlalu sejak Anda menutup pinjaman rumah asli Anda. Anda harus telah melakukan setidaknya enam pembayaran bulanan pada hipotek yang diterbitkan FHA Anda. Jika Anda hanya memiliki pinjaman FHA Anda kurang dari satu tahun, Anda tidak dapat memiliki pembayaran terlambat lebih dari 30 hari. Jika Anda memegang pinjaman FHA Anda selama lebih dari satu tahun, Anda diizinkan membayar keterlambatan 30 hari dalam 12 bulan, tetapi pembayaran terlambat itu tidak mungkin dalam 90 hari terakhir. Pembiayaan kembali harus menurunkan pokok pembayaran bulanan dan bunga, yang sering digambarkan sebagai manfaat nyata bersih. Misalnya, jika pembayaran bulanan Anda sebelumnya adalah $ 1.100, pembayaran bulanan Anda yang baru setelah pembiayaan kembali harus menjadi $ 1.050 atau lebih rendah. Pembiayaan kembali ke hipotek dengan jangka waktu lebih pendek juga memenuhi syarat manfaat nyata bersih.
Jika pemilik rumah memenuhi kriteria di atas, FHA merampingkan pembiayaan kemungkinan besar pinjaman termudah untuk ditutup. Mereka tidak memerlukan verifikasi pekerjaan atau pendapatan, tidak ada verifikasi skor kredit, dan tidak ada penilaian rumah. Hal utama yang penting adalah bahwa pemilik rumah telah melakukan pembayaran pinjaman FHA yang ada tepat waktu.
Tujuan ganda
Cara lain untuk menggunakan pinjaman FHA untuk membeli properti pendapatan adalah dengan membeli tempat tinggal multi-unit. FHA memungkinkan pemilik rumah untuk membeli properti hingga empat unit, asalkan satu ditempati pemilik. Tidak ada batasan seberapa besar ukuran lotnya. Dengan cara ini, pemilik dapat hidup dalam satu unit, menjadikannya properti yang ditempati pemilik dan, oleh karena itu, memenuhi syarat FHA. Pemilik dapat menyewakan unit lain untuk mendapatkan penghasilan.
Seorang investor yang cerdas di pasar sewa panas kadang-kadang mendapatkan penghasilan yang cukup menggunakan metode ini untuk tinggal di rumah secara gratis. Seperti yang disebutkan di atas, FHA meminjamkan hingga 96, 5% dari nilai yang dinilai, yang berarti pembeli dapat menurunkan hingga 3, 5%.
Pertimbangan Khusus
FHA memiliki ketentuan khusus yang memungkinkan Anda memperoleh penghasilan sewa dari rumah Anda. Jika pekerjaan Anda mengharuskan Anda untuk pindah dan Anda membutuhkan rumah kedua, atau jika rumah Anda terlalu kecil untuk keluarga besar Anda, Anda mungkin dapat menyewakan rumah pertama Anda setelah Anda memenuhi persyaratan hunian satu tahun. Jika Anda tidak bekerja karena Anda tidak mampu, Anda mungkin dapat menyewakan kamar di rumah Anda kepada penghuni asrama untuk menebus upah yang hilang.
Tentu saja, Anda selalu dapat membayar hipotek lebih awal. FHA tidak membebankan biaya penalti prabayar, jadi jika Anda dapat menghapuskan pinjaman secara keseluruhan, Anda bebas untuk melakukan apa pun yang Anda inginkan dengan properti.
