Hipotek 30-Tahun vs. 15-Tahun: Tinjauan
Berbagai hipotek yang membingungkan mungkin tersedia, tetapi bagi sebagian besar pembeli rumah, dalam praktiknya, hanya ada satu. Hipotek suku bunga tetap 30 tahun praktis merupakan pola dasar Amerika, pai apel instrumen keuangan. Ini adalah jalur yang diambil generasi Amerika untuk kepemilikan rumah yang pertama kali.
Menurut Freddie Mac pada 2017, 90 persen pembeli rumah memilih hipotek suku bunga tetap 30 tahun. Tetapi banyak dari pembeli itu mungkin lebih baik dilayani jika mereka memilih untuk hipotek dengan suku bunga tetap 15 tahun.
Pinjaman secara struktural serupa — perbedaan utama adalah istilahnya. Pinjaman jangka pendek berarti pembayaran bulanan yang lebih tinggi, yang membuat hipotek 15 tahun tampak kurang terjangkau. Tetapi jangka pendek membuat pinjaman lebih murah di beberapa bidang. Bahkan, selama masa pinjaman, hipotek 30 tahun akan berakhir dengan biaya lebih dari dua kali lipat dari opsi 15 tahun.
Bagaimana Istilah Hipotek Mempengaruhi Biaya
Hipotek hanyalah jenis pinjaman berjangka tertentu — yang dijamin dengan properti nyata. Untuk pinjaman berjangka, peminjam membayar bunga yang dihitung secara tahunan terhadap saldo pinjaman. Suku bunga dan pembayaran bulanan ditetapkan.
Karena pembayaran bulanan ditetapkan, bagian akan membayar bunga dan bagian akan membayar pokok berubah seiring waktu. Pada awalnya, karena saldo pinjaman sangat tinggi, sebagian besar pembayaran adalah bunga. Tetapi karena saldo semakin kecil, bagian bunga dari pembayaran menurun, dan bagian yang naik ke pokok meningkat.
30-Tahun Hipotek
Dalam pinjaman 30 tahun, tentu saja, saldo menyusut jauh lebih lambat — secara efektif, peminjam menyewa jumlah uang yang sama selama lebih dari dua kali lipat. (Ini lebih dari dua kali lebih lama daripada hanya dua kali lebih lama karena, untuk hipotek 30 tahun, saldo pokok tidak menurun secepat untuk pinjaman 15 tahun.) Semakin tinggi suku bunga, semakin besar kesenjangan antara dua hipotek. Ketika tingkat bunga 4 persen, misalnya, peminjam sebenarnya membayar bunga hampir 2, 2 kali lipat untuk meminjam jumlah pokok yang sama selama 30 tahun dibandingkan dengan pinjaman 15 tahun.
Keuntungan utama dari hipotek 30 tahun adalah pembayaran bulanan yang relatif rendah. Dan bahkan jika keterjangkauan bukan masalah, ada keuntungan lain:
- Pembayaran yang lebih rendah memungkinkan peminjam untuk membeli lebih banyak rumah daripada yang mampu mereka lakukan dengan pinjaman 15 tahun karena pembayaran bulanan yang sama akan memungkinkan peminjam untuk mengambil pinjaman yang lebih besar selama 30 tahun. Pembayaran yang lebih rendah memungkinkan peminjam untuk membangun tabungan. Pembayaran yang lebih rendah membebaskan dana untuk tujuan lain.
Hipotek 15 Tahun
Karena pinjaman 15-tahun kurang berisiko bagi bank dibandingkan pinjaman 30-tahun, dan karena biaya bank lebih sedikit untuk membuat pinjaman jangka pendek daripada pinjaman jangka panjang, hipotek 30-tahun biasanya datang dengan tingkat bunga yang lebih tinggi. Konsumen membayar lebih sedikit untuk hipotek 15 tahun — di mana saja dari seperempat persen menjadi persen penuh (atau poin) lebih sedikit, dan selama dekade yang benar-benar dapat bertambah.
Lembaga yang didukung pemerintah yang mendukung sebagian besar hipotek, seperti Fannie Mae dan Freddie Mac, mengenakan biaya tambahan, yang disebut penyesuaian harga tingkat pinjaman, yang membuat hipotek 30 tahun lebih mahal. Biaya ini biasanya berlaku untuk peminjam dengan skor kredit lebih rendah, uang muka lebih kecil, atau keduanya. Administrasi Perumahan Federal juga membebankan premi asuransi hipotek yang lebih tinggi kepada peminjam 30 tahun.
"Beberapa penyesuaian harga tingkat pinjaman yang ada pada 30 tahun tidak ada pada 15 tahun, " kata James Morin, wakil presiden senior pinjaman ritel di Norcom Mortgage di Avon, CT. Kebanyakan orang, menurut Morin, memasukkan biaya-biaya ini ke dalam hipotek mereka sebagai bagian dari tingkat yang lebih tinggi, daripada membayarnya langsung.
Bayangkan, kemudian, pinjaman $ 300.000, tersedia pada 4 persen selama 30 tahun atau pada 3, 25 persen selama 15 tahun. Efek gabungan dari amortisasi yang lebih cepat dan suku bunga yang lebih rendah berarti bahwa meminjam uang hanya untuk 15 tahun akan menelan biaya $ 79.441, dibandingkan dengan $ 215.609 selama 30 tahun, atau hampir dua pertiga lebih sedikit.
Tentu saja, ada tangkapan. Harga untuk menyimpan begitu banyak uang dalam jangka panjang adalah pengeluaran bulanan yang jauh lebih tinggi; pembayaran pada pinjaman 15 tahun hipotetis adalah $ 2.108, $ 676 (atau sekitar 38 persen) lebih dari pembayaran bulanan untuk pinjaman 30 tahun ($ 1.432).
Jika seorang investor mampu membayar lebih tinggi, itu adalah kepentingan mereka untuk pergi dengan pinjaman yang lebih pendek, terutama jika mereka mendekati pensiun ketika mereka akan tergantung pada pendapatan tetap.
Untuk beberapa ahli, mampu membayar lebih tinggi termasuk memiliki dana hari hujan yang tersimpan. Menurut Bob Walters, chief operating officer dan presiden Quicken Loans, tabungan likuid Anda harus berjumlah setidaknya satu tahun dari pendapatan. Apa yang para perencana keuangan sukai tentang hipotek 15 tahun adalah bahwa itu secara efektif “tabungan paksa” dalam bentuk ekuitas dalam suatu aset yang biasanya dihargai (walaupun, seperti saham, rumah naik dan turun nilainya).
Karena pinjaman 15-tahun kurang berisiko bagi bank dibandingkan pinjaman 30-tahun, dan karena biaya bank lebih sedikit untuk membuat pinjaman jangka pendek daripada pinjaman jangka panjang, hipotek 30-tahun biasanya datang dengan tingkat bunga yang lebih tinggi.
Penggunaan lain untuk Uang
Ada beberapa contoh di mana peminjam mungkin memiliki insentif untuk menginvestasikan uang itu di tempat lain, seperti dalam akun 529 untuk biaya kuliah atau dalam rencana 401 (k) yang ditangguhkan pajak, terutama jika pemberi kerja cocok dengan kontribusi peminjam. Dan dengan tingkat hipotek yang sangat rendah, investor yang cerdas dan disiplin dapat memilih pinjaman 30 tahun dan menempatkan perbedaan antara pembayaran 15-tahun dan 30-tahun dalam sekuritas yang menghasilkan lebih tinggi.
Dengan menggunakan contoh sebelumnya, jika pembayaran bulanan pinjaman 15 tahun adalah $ 2.108, dan pembayaran bulanan pinjaman 30 tahun adalah $ 1.432, peminjam dapat menginvestasikan perbedaan $ 676 di tempat lain. Perhitungan back-of-the-envelope adalah berapa banyak (atau apakah) pengembalian investasi luar, dikurangi pajak capital gain, melebihi tingkat bunga hipotek setelah memperhitungkan pengurangan bunga hipotek. Untuk seseorang dalam kelompok pajak 25 persen, pengurangan mungkin mengurangi suku bunga hipotek yang efektif dari, misalnya, 4 persen menjadi 3 persen.
Secara garis besar, peminjam keluar ke depan jika pengembalian investasi setelah pajak lebih tinggi dari biaya hipotek dikurangi pengurangan bunga.
Namun, langkah ini menuntut kecenderungan risiko, menurut Shashin Shah, perencana keuangan bersertifikat di Dallas, TX, karena peminjam harus berinvestasi dalam saham yang tidak stabil. "Saat ini tidak ada investasi pendapatan tetap yang akan menghasilkan pengembalian yang cukup tinggi untuk membuat pekerjaan ini, " kata Shah. Ini juga membutuhkan disiplin untuk secara sistematis menginvestasikan perbedaan bulanan yang setara dan waktu untuk fokus pada investasi, yang, tambahnya, kebanyakan orang kekurangan.
Opsi Terbaik-dari-Kedua-Dunia
Sebagian besar peminjam jelas juga kekurangan — atau setidaknya berpikir mereka kekurangan — yang diperlukan untuk melakukan pembayaran yang lebih tinggi dengan hipotek 15 tahun. Tetapi ada solusi sederhana untuk menangkap banyak penghematan hipotek yang lebih pendek: Cukup lakukan pembayaran lebih besar dari jadwal 15 tahun pada hipotek 30 tahun Anda, dengan asumsi hipotek tidak memiliki penalti pembayaran di muka.
Seorang peminjam berhak untuk mengarahkan pembayaran ekstra kepada kepala sekolah, dan jika pembayarannya konsisten, hipotek akan dilunasi dalam 15 tahun. Jika waktu semakin ketat, peminjam selalu dapat kembali ke normal, pembayaran yang lebih rendah dari jadwal 30 tahun.
Pengambilan Kunci
- Banyak pembeli mungkin lebih baik memilih hipotek suku bunga tetap 15 tahun vs. hipotek 30 tahun.. Untuk beberapa ahli, mampu membayar lebih tinggi dari hipotek 15 tahun termasuk memiliki dana hari hujan yang tersimpan.
