Membiayai kembali hipotek berarti melunasi pinjaman yang ada dan menggantinya dengan yang baru. Ada banyak alasan mengapa refinance pemilik rumah: untuk mendapatkan tingkat bunga yang lebih rendah; untuk mempersingkat jangka waktu hipotek mereka; untuk mengkonversi dari hipotek tingkat-disesuaikan (ARM) ke hipotek suku bunga tetap, atau sebaliknya; untuk memanfaatkan ekuitas rumah untuk membiayai pembelian dalam jumlah besar, atau untuk mengkonsolidasikan hutang.
Karena refinancing dapat menelan biaya antara 3% dan 6% dari pokok pinjaman dan — seperti halnya hipotek asli — memerlukan penilaian, pencarian hak, dan biaya aplikasi, penting bagi pemilik rumah untuk menentukan apakah refinancing adalah keputusan keuangan yang bijaksana.
Refinancing untuk Mengamankan Suku Bunga Yang Lebih Rendah
Salah satu alasan terbaik untuk membiayai kembali adalah untuk menurunkan suku bunga pinjaman yang ada. Secara historis, aturan praktisnya adalah refinancing adalah ide yang baik jika Anda dapat mengurangi suku bunga Anda setidaknya 2%. Namun, banyak kreditur mengatakan penghematan 1% sudah cukup sebagai insentif untuk membiayai kembali.
Pengambilan Kunci
- Suku bunga yang lebih rendah pada hipotek Anda adalah salah satu alasan terbaik untuk membiayai kembali. Ketika suku bunga turun, pertimbangkan untuk membiayai ulang untuk mempersingkat jangka waktu hipotek Anda dan membayar secara signifikan lebih sedikit dalam pembayaran bunga. Beralih ke hipotek suku bunga tetap — atau ke penyesuaian satu harga — bisa masuk akal tergantung pada kurs dan berapa lama Anda berencana untuk tetap berada di rumah Anda saat ini. Mengetuk ekuitas atau mengkonsolidasikan utang bisa menjadi alasan bagus untuk pembiayaan kembali — atau melakukan hal itu kadang-kadang dapat membuat jebakan utang semakin buruk.
Mengurangi tingkat bunga tidak hanya membantu Anda menghemat uang, tetapi juga meningkatkan tingkat di mana Anda membangun ekuitas di rumah Anda, dan itu dapat mengurangi ukuran pembayaran bulanan Anda. Misalnya, hipotek suku bunga tetap 30 tahun dengan tingkat bunga 9% pada rumah $ 100.000 memiliki pembayaran pokok dan bunga $ 804, 62. Pinjaman yang sama sebesar 4, 5% mengurangi pembayaran Anda menjadi $ 506, 69.
Refinancing untuk Memperpendek Masa Pinjaman
Ketika suku bunga turun, pemilik rumah sering memiliki kesempatan untuk membiayai kembali pinjaman yang ada untuk pinjaman lain yang tanpa banyak perubahan dalam pembayaran bulanan, memiliki jangka waktu yang jauh lebih singkat. Untuk hipotek suku bunga tetap 30 tahun di rumah $ 100, 000, pembiayaan kembali dari 9% menjadi 5, 5% dapat memotong jangka waktu dalam setengah hingga 15 tahun dengan hanya sedikit perubahan dalam pembayaran bulanan dari $ 804, 62 menjadi $ 817, 08.
Pembiayaan Kembali untuk Dikonversi ke Hipotek Tarif Tetap atau Tarif Tetap
Sementara ARM sering mulai menawarkan suku bunga yang lebih rendah daripada hipotek suku bunga tetap, penyesuaian berkala dapat menghasilkan kenaikan suku bunga yang lebih tinggi daripada suku bunga yang tersedia melalui hipotek suku bunga tetap. Ketika ini terjadi, konversi ke hipotek suku bunga tetap menghasilkan suku bunga yang lebih rendah dan menghilangkan kekhawatiran atas kenaikan suku bunga di masa depan.
Sebaliknya, mengkonversi dari pinjaman suku bunga tetap ke ARM dapat menjadi strategi keuangan yang sehat jika suku bunga turun. Jika suku bunga terus turun, penyesuaian suku bunga berkala pada ARM mengakibatkan penurunan suku bunga dan pembayaran hipotek bulanan yang lebih kecil sehingga menghilangkan kebutuhan untuk membiayai kembali setiap kali suku bunga turun. Dengan kenaikan suku bunga hipotek, di sisi lain, ini akan menjadi strategi yang tidak bijaksana.
Konversi ke ARM, yang sering memiliki pembayaran bulanan lebih rendah daripada hipotek jangka tetap, mungkin merupakan ide bagus untuk pemilik rumah yang tidak berencana untuk tinggal di rumah mereka selama lebih dari beberapa tahun. Jika suku bunga turun, pemilik rumah ini dapat mengurangi suku bunga pinjaman dan pembayaran bulanan, tetapi mereka tidak perlu khawatir tentang suku bunga yang lebih tinggi di masa depan karena mereka tidak akan tinggal di rumah cukup lama.
Refinancing untuk Mengetuk Ekuitas atau Konsolidasi Utang
Sementara alasan yang disebutkan sebelumnya untuk membiayai semuanya sehat secara finansial, refinancing hipotek dapat menjadi kemiringan yang licin untuk hutang yang tidak pernah berakhir.
Pemilik rumah sering mengakses ekuitas di rumah mereka untuk menutupi pengeluaran besar, seperti biaya renovasi rumah atau pendidikan tinggi anak. Pemilik rumah ini dapat membenarkan pembiayaan kembali oleh fakta bahwa renovasi menambah nilai ke rumah atau bahwa suku bunga pinjaman hipotek kurang dari tingkat pada uang yang dipinjam dari sumber lain.
Pembenaran lain adalah bahwa bunga hipotek dapat dikurangkan dari pajak, sementara argumen ini mungkin benar, meningkatkan jumlah tahun Anda berutang pada hipotek jarang merupakan keputusan keuangan yang cerdas juga tidak menghabiskan dolar untuk bunga untuk mendapatkan 30-30 pengurangan pajak sen. Juga perhatikan bahwa sejak UU Pemotongan Pajak dan Pekerjaan berlaku, ukuran pinjaman tempat Anda dapat mengurangi bunga telah berkurang dari $ 1 juta menjadi $ 750.000 jika Anda membeli rumah Anda setelah 15 Desember 2017.
Banyak pemilik rumah membiayai kembali untuk mengkonsolidasikan hutang mereka. Pada nilai nominal, mengganti utang berbunga tinggi dengan hipotek berbunga rendah adalah ide yang bagus. Sayangnya, pembiayaan kembali tidak membawa kehati-hatian keuangan otomatis. Ambil langkah ini hanya jika Anda yakin dapat menahan godaan untuk membelanjakan begitu pembiayaan kembali membebaskan Anda dari utang.
Dibutuhkan bertahun-tahun untuk mengganti 3% hingga 6% dari pokok yang membiayai kembali, jadi jangan lakukan itu kecuali Anda berencana untuk tinggal di rumah Anda saat ini selama lebih dari beberapa tahun.
Sadarilah bahwa sebagian besar orang yang pernah menghasilkan utang berbunga tinggi pada kartu kredit, mobil, dan pembelian lainnya hanya akan melakukannya lagi setelah pembiayaan kembali hipotek memberi mereka kredit yang tersedia untuk melakukannya. Hal ini menciptakan kerugian empat kali lipat instan yang terdiri dari biaya yang terbuang untuk pembiayaan kembali, kehilangan ekuitas di dalam rumah, tambahan tahun pembayaran bunga yang meningkat pada hipotek baru, dan pengembalian utang berbunga tinggi setelah kartu kredit dikurangi lagi — kemungkinan akibatnya adalah kelanjutan siklus utang yang tak berkesudahan dan akhirnya bangkrut.
Garis bawah
Refinancing bisa menjadi langkah keuangan yang bagus jika mengurangi pembayaran hipotek Anda, mempersingkat jangka waktu pinjaman Anda, atau membantu Anda membangun ekuitas lebih cepat. Ketika digunakan dengan hati-hati, itu juga bisa menjadi alat yang berharga untuk mengendalikan hutang. Sebelum Anda membiayai kembali, perhatikan dengan cermat situasi keuangan Anda dan tanyakan pada diri Anda: Berapa lama saya berencana untuk terus tinggal di rumah? Berapa banyak uang yang akan saya hemat dengan refinancing?
Tax Cut dan Jobs Act telah mengubah ukuran pinjaman dari mana Anda dapat mengurangi bunga: telah turun dari $ 1 juta menjadi $ 750.000 jika Anda membeli rumah Anda setelah 15 Desember 2017.
Sekali lagi, perlu diingat bahwa pembiayaan kembali biaya 3% hingga 6% dari pokok pinjaman. Dibutuhkan bertahun-tahun untuk mengganti biaya itu dengan penghematan yang dihasilkan oleh suku bunga yang lebih rendah atau jangka waktu yang lebih pendek. Jadi, jika Anda tidak berencana untuk tinggal di rumah selama lebih dari beberapa tahun, biaya refinancing dapat meniadakan salah satu potensi penghematan. Perlu juga diingat bahwa pemilik rumah yang cerdas selalu mencari cara untuk mengurangi hutang, membangun ekuitas, menghemat uang, dan menghilangkan pembayaran hipotek mereka. Mengambil uang tunai dari ekuitas Anda ketika Anda membiayai kembali tidak membantu mencapai salah satu dari tujuan itu.
