Sewa Neto Tunggal vs. Ganda vs. Tiga: Suatu Tinjauan
Sewa bersih adalah sewa real estat di mana penyewa membayar satu atau lebih biaya tambahan. Mereka umumnya termasuk pajak properti, premi asuransi properti, atau biaya perawatan, dan sering digunakan dalam real estat komersial. Ada tiga jenis dasar sewa bersih: Sewa neto tunggal, ganda, dan tripel.
Suatu sewa bersih tunggal mengharuskan penyewa untuk hanya membayar pajak properti di samping sewa. Dengan sewa bersih ganda, penyewa membayar sewa ditambah pajak properti serta premi asuransi. Sewa guna usaha triple net, juga dikenal sebagai sewa NNN atau net-net-net, mengharuskan penyewa untuk membayar sewa ditambah ketiga biaya tambahan.
Sewa umumnya lebih rendah dengan sewa bersih daripada sewa tradisional — semakin banyak biaya yang harus ditanggung penyewa, semakin rendah biaya sewa yang dikenakan pemilik tanah. Namun, triple net leases biasanya merupakan bondable lease, yang berarti penyewa tidak dapat mundur karena biaya — terutama biaya pemeliharaan — mungkin lebih tinggi.
Sewa Bersih Tunggal
Sewa net tunggal, yang sering disebut sebagai sewa Net atau N, tidak lazim di dunia sewa. Dalam sewa seperti ini, pemilik tanah mentransfer sejumlah minimal risiko kepada penyewa, yang membayar pajak properti. Ini berarti pengeluaran lain — seperti asuransi, pemeliharaan dan perbaikan, dan utilitas — adalah tanggung jawab pemiliknya. Pemilik juga bertanggung jawab atas pemeliharaan dan / atau perbaikan yang harus dilakukan selama masa sewa dalam properti.
Penyewa di bawah satu sewa bersih akhirnya membayar sewa sedikit lebih rendah daripada dengan sewa standar karena biaya tambahan pajak properti. Tetapi pembayaran sewa yang lebih tinggi tidak mengurangi tanggung jawab pemilik untuk menjaga agar biaya ini tetap terbaru. Misalnya, penyewa mungkin kehilangan atau melakukan pembayaran terlambat ke kotamadya, yang berarti pemiliknya ada di pihak mereka. Ini dapat menghasilkan denda dan / atau biaya tambahan. Itu sebabnya sebagian besar pemilik tanah memasukkan pajak properti dalam pembayaran sewa. Mereka lebih suka pembayaran melewati mereka sehingga mereka tahu pajak dibayar tepat waktu dan dalam jumlah yang benar.
Sewa Bersih Ganda
Sewa bersih ganda sangat populer di real estat komersial. Dalam sewa seperti ini, penyewa membayar pajak properti dan premi asuransi di samping sewa. Hutang sewa dasar untuk ruangan itu sendiri umumnya lebih rendah karena biaya tambahan yang harus ditanggung penyewa. Semua biaya pemeliharaan, di sisi lain, tetap menjadi tanggung jawab pemilik, yang membayarnya secara langsung.
Dalam perkembangan komersial yang lebih besar dengan lebih dari satu ruang yang tersedia untuk disewa seperti pusat perbelanjaan dan kompleks kantor yang luas, penyewa mungkin memiliki rekaman persegi yang berbeda dari tetangga mereka. Jadi tuan tanah biasanya menetapkan pajak dan biaya asuransi untuk penyewa secara proporsional berdasarkan jumlah ruang yang disewa.
Sama seperti sewa bersih tunggal, tuan tanah harus memiliki pembayaran tambahan yang diteruskan kepada mereka, sehingga mereka dapat membayarnya kepada pemerintah kota dan perusahaan asuransi. Meskipun sewa penyewa mencakup pembayaran-pembayaran ini, nama pemiliknya adalah pada pajak dan tagihan asuransi, yang berarti ia pada akhirnya bertanggung jawab. Dengan meminta penyewa membayar biaya-biaya ini langsung kepadanya, pemilik dapat menghindari masalah yang terkait dengan pembayaran yang terlambat atau tidak terjawab oleh penyewa, yang dapat mengakibatkan biaya tambahan.
Sewa gandanya, yang juga disebut sewa net-net atau NN,
Sewa Neto Tiga Kali Lipat
Triple net leasing membebaskan pemilik dari risiko paling tinggi dari sewa neto apa pun. Ini berarti bahkan biaya pemeliharaan dan perbaikan struktural harus dibayar oleh penyewa di samping biaya sewa, pajak properti, dan premi asuransi. Karena biaya tambahan ini diteruskan ke penyewa, pemilik biasanya membebankan biaya sewa dasar yang lebih rendah.
Ketika biaya pemeliharaan lebih tinggi dari yang diharapkan, penyewa dengan triple net leases sering berusaha untuk keluar dari sewa mereka atau mendapatkan konsesi sewa. Untuk mencegah hal ini terjadi, banyak pemilik tanah lebih suka menggunakan sewa bersih yang dapat diikat. Ini adalah salah satu jenis triple net leasing yang tidak dapat diakhiri sebelum tanggal kedaluwarsanya. Selain itu, jumlah sewa tidak dapat diubah karena alasan apa pun, termasuk kenaikan biaya tambahan yang tidak terduga dan signifikan.
Tuan tanah mungkin lebih suka menggunakan sewa bersih terikat karena penyewa dapat mencoba untuk keluar dari sewa bersih tiga kali lipat mahal.
Sewa neto tiga kali lipat dapat meningkatkan biaya operasional penyewa, dan mereka mungkin berada di ujung tombak untuk mengurangi polis asuransi, dan mereka mungkin juga bertanggung jawab atas segala kerusakan pada properti yang tidak ditanggung oleh perusahaan asuransi.
Kebanyakan triple net leases adalah sewa jangka panjang, yang berlangsung selama lebih dari 10 tahun, dan umumnya mencakup konsesi untuk kenaikan sewa. Mereka juga disebut sewa net-net-net atau NNN dalam industri real estat. (Untuk bacaan terkait, lihat: Apa jenis real estat yang menggunakan sewa triple net (NNN)?)
Pengambilan Kunci
- Sewa bersih melibatkan penyewa membayar satu atau lebih biaya tambahan dalam industri real estat komersial. Dalam sewa bersih tunggal, penyewa membayar sewa dasar yang lebih rendah di samping pajak properti. Sewa bersih ganda mencakup pajak properti dan premi asuransi dengan sewa dasar. Sewa neto tiga kali lipat termasuk pajak properti, asuransi, dan biaya pemeliharaan ditambah sewa dasar. Peminat dapat mencoba keluar dari sewa neto tiga kali lipat karena tingginya biaya yang terkait dengannya, sehingga tuan tanah umumnya menggunakan sewa bersih yang terikat.
Pertimbangan Khusus
Saat memasuki jenis sewa apa pun, penyewa harus mempertimbangkan bahwa pembayaran sewa mereka, apakah termasuk biaya tambahan atau catatan, dapat meningkat. Pemilik dapat menaikkan sewa karena kenaikan hukum diizinkan oleh pemerintah daerah. Tetapi sewa juga dapat meningkat karena penilaian ulang pajak properti atau kenaikan premi asuransi.
Tetapi ada alternatif. Jika diberi opsi, penyewa mungkin ingin mempertimbangkan untuk menandatangani sewa kotor, yang membebankan tarif sewa tetap. Jumlah ini mencakup biaya untuk ruang serta biaya tambahan yang menyertainya. Oleh karena itu, pemilik tetap memegang tanggung jawab untuk membayar pajak properti, premi asuransi, dan biaya perawatan. Dia menutupi biaya-biaya ini dengan membangunnya menjadi uang sewa yang dia kenakan kepada penyewa.
Misalnya, jika sewa tahunan adalah $ 10.000 dan dia memperkirakan biaya tambahan menjadi $ 3.000, sewa efektif yang dia tetapkan kepada penyewa adalah $ 13.000 per tahun. Sementara sewa tradisional lebih umum daripada sewa bersih, mereka memberikan risiko lebih besar kepada pemilik, yang harus menyerap kenaikan tak terduga dalam biaya tambahan. Inilah sebabnya mengapa beberapa tuan tanah lebih suka menggunakan jenis sewa bersih, mengalihkan sebagian atau semua risiko ini kepada penyewa.
