Apa itu Hipotek Apresiasi Bersama (SAM)?
Hipotek apresiasi bersama (SAM) adalah ketika peminjam atau pembeli rumah berbagi persentase dari apresiasi nilai rumah dengan pemberi pinjaman. Sebagai imbalan atas kompensasi tambahan ini, kreditur setuju untuk membebankan suku bunga di bawah suku bunga pasar yang berlaku.
Memahami Hipotek Apresiasi Bersama
Hipotek penghargaan bersama (SAM) berbeda dari hipotek biasa selama penjualan kembali properti. Dengan hipotek standar, peminjam membayar pemberi pinjaman utang pokok pinjaman ditambah bunga selama beberapa tahun. Ketika peminjam menjual rumah, hasil dari penjualan digunakan untuk melunasi hipotek jika masih ada saldo hutang ke bank.
Sebagai contoh, katakanlah pemilik rumah membiayai $ 300.000, dan pada akhir hipotek, peminjam telah melunasi pinjaman. Mari kita asumsikan nilai rumah meningkat dari $ 300.000 menjadi $ 360.000 atau 20%. Peminjam menyimpan keuntungan 20% serta hasil penjualan.
Dengan SAM, peminjam setuju untuk memberikan sebagian dari nilai rumah yang dihargai kepada peminjam ketika peminjam menjual rumah, serta melunasi hipotek. Jumlah terapresiasi yang dibayarkan ke bank disebut bunga kontinjensi karena Anda memberikan bunga pinjaman kepada kreditur dalam nilai yang dihargai dari properti. Bunga kontinjensi disetujui dimuka dan karena pemberi pinjaman pada saat menjual properti. Bank biasanya akan menawarkan tingkat bunga yang lebih rendah pada SAM.
Dengan menggunakan contoh kami sebelumnya, katakanlah bahwa peminjam mengadakan hipotek penghargaan bersama dengan bank, yang memiliki klausa kontinjensi 25%. Jika Anda ingat, nilai rumah dihargai dari $ 300.000 hingga $ 360.000 untuk keuntungan $ 60.000. Di bawah pedoman SAM, pemilik rumah akan membayar bank 25% atau $ 15.000 dari nilai penghargaan $ 60.000.
Pengambilan Kunci
- Hipotek apresiasi bersama (SAM) adalah ketika peminjam atau pembeli rumah berbagi persentase dari apresiasi nilai rumah dengan pemberi pinjaman. Sebagai imbalan untuk kompensasi tambahan ini, pemberi pinjaman setuju untuk membebankan suku bunga di bawah yang berlaku tingkat bunga pasar. Hipotek penghargaan bersama dapat memiliki klausul bertahap setelah beberapa tahun yang ditentukan.
Variasi Hipotek Penghargaan Bersama
Hipotek penghargaan bersama dapat memiliki berbagai kontingen yang dibangun di dalamnya. SAM dapat mencakup klausul yang dihapus secara bertahap yang dapat dihapus secara bertahap atau mengurangi persentase yang dibayarkan kepada pemberi pinjaman seiring waktu. Klausul mendorong pemilik untuk tidak menjual properti dan membayar kembali pinjaman hipotek. Dengan beberapa klausa, bunga kontinjensi dapat dihapuskan secara penuh sehingga pemilik rumah tidak berhutang apa pun pada saat penjualan.
Variasi lain dari klausul yang dihapuskan dapat menetapkan bahwa peminjam membayar persentase dari harga rumah hanya jika rumah tersebut dijual dalam beberapa tahun pertama. Istilah penghapusan bertahap akan menetapkan bahwa 25% dari nilai apresiasi dibayarkan kepada pemberi pinjaman jika peminjam menjual dalam waktu lima tahun.
Situasi ideal bagi peminjam adalah mempertahankan rumah selama lima tahun dan jika ada peningkatan nilainya, jual setelah tahun kelima karena peminjam akan menyimpan semua apresiasi harga. Namun, bisa ada risiko bagi peminjam. Jika seorang peminjam tidak menjual rumah dan memegang properti itu sampai hipotek berakhir, mereka mungkin masih harus membayar bank bagian mereka dari nilai yang diapresiasi — jika tidak ada klausa penghapusan.
Di sisi lain, SAM membantu pemberi pinjaman mengembalikan bunga yang hilang jika peminjam menjual properti sebelum melunasi hipotek. Bank menghasilkan uang dari bunga yang dikenakan pada pinjaman hipotek, dan jika pembeli menjual rumah, bank kehilangan pembayaran bunga di masa depan. Hipotek penghargaan bersama membantu mengimbangi hilangnya bunga pinjaman jika properti itu dijual.
Berbagi Penghargaan Hipotek dalam Praktek
Hipotek penghargaan bersama terkadang digunakan dengan investor real estat dan sirip rumah. Sirip adalah investor yang membeli dan merenovasi properti dengan harapan mendapat untung. SAM untuk sirip cenderung berfungsi paling baik di pasar real estat yang sedang naik daun. Namun, jenis pinjaman rumah sering memiliki batas waktu pembayaran saldo. Properti yang tidak dijual sebelum batas waktu biasanya memiliki pembiayaan kembali dari sisa saldo pada kurs pasar yang berlaku.
Kegunaan lain untuk hipotek penghargaan bersama adalah ketika pinjaman hipotek melebihi nilai rumah, atau di bawah air. Hipotek bawah laut dapat terjadi jika pasar perumahan menurun setelah pembelian rumah. Bank mungkin menawarkan modifikasi pinjaman untuk mengurangi utang hipotek agar sesuai dengan nilai pasar rumah yang lebih rendah. Sebagai imbalannya, bank dapat meminta pinjaman untuk dimodifikasi menjadi hipotek penghargaan bersama.
Namun, mungkin ada berbagai masalah pajak dengan SAM, di mana pemberi pinjaman mungkin tidak mendapatkan perlakuan pajak yang sama untuk keuntungan yang diapresiasi sebagai peminjam. Akibatnya, penting untuk menghubungi penasihat pajak atau akuntan untuk membantu memilah apakah perlu mengejar hipotek penghargaan bersama.
