Apa itu Relokasi Mortgage (Relo)
Dirancang secara eksplisit untuk memindahkan dan memindahkan karyawan, relokasi hipotek (Relo), adalah jenis produk hipotek alternatif. Perusahaan mengambil keuntungan dari pinjaman ini sebagai bagian dari paket penandatanganan atau pekerjaan untuk karyawan tingkat atas. Hipotek relo membuat proses pemindahan lebih nyaman dan ekonomis.
BREAKING DOWN Relokasi Mortgage (Relo)
Relokasi hipotek sering melibatkan kontribusi keuangan oleh pemberi kerja. Kontribusi ini dapat mencakup subsidi untuk menutup biaya penutupan, buydown suku bunga, dan di bawah suku bunga pasar. Tingkat hipotek relokasi dapat berasal dari tingkat 25 sampai 50 basis poin (BPS) di bawah suku bunga pasar untuk hipotek konvensional serupa. Satu basis poin sama dengan 1/100 dari 1% dan mengurangi suku bunga pinjaman.
Pemberi pinjaman juga dapat menyediakan staf khusus konsultan pinjaman rumah yang terlatih untuk menangani kebutuhan pemindahan karyawan yang membeli atau menjual rumah. Ini dapat menghasilkan pemrosesan pinjaman yang lebih cepat dan lebih murah.
Pegawai Bergerak dengan Hipotek Relokasi
Beberapa data menunjukkan bahwa seorang karyawan yang pindah untuk pekerjaan mereka cenderung untuk mentransfer berulang kali pada interval waktu yang dapat diprediksi, seringkali dua atau lebih relokasi dalam lima tahun. Majikan tidak mungkin membantu relokasi karyawan kecuali mereka mengantisipasi masa kerja di lokasi baru setahun atau lebih lama. Jadi pembeli ini kemungkinan kecil untuk melakukan pembiayaan kembali di awal masa pinjaman. Selain itu, subsidi pemberi kerja pada umumnya menurunkan pembayaran bulanan peminjam dan mengurangi sensitivitas peminjam terhadap refinancing terkait suku bunga selama periode dukungan, yang biasanya pada awal masa pinjaman.
Jika suku bunga naik, pembayaran di muka cenderung relatif lebih cepat setelah satu atau dua tahun pertama karena siklus relokasi alami di antara para peminjam ini. Penurunan suku bunga dapat menyebabkan pemberi kerja mendorong karyawan untuk membiayai kembali pinjaman melalui klausa pembiayaan kembali paksa.
Berinvestasi dalam Kolam Relokasi Hipotek
Fannie Mae menawarkan relokasi keamanan yang didukung hipotek (MBS). Kumpulan properti yang mendasari ini seluruhnya terdiri dari pinjaman relokasi. Namun, pinjaman relokasi, bersama dengan pinjaman saham koperasi dan pinjaman pembelian-turun tertentu, dianggap sebagai pinjaman hipotek dengan fitur khusus. Sebagai pinjaman fitur khusus, ada batasan jumlah properti yang mungkin ada di kumpulan yang memenuhi syarat.
Pinjaman relokasi juga dapat dimasukkan dalam kelompok lain. Jika pool dengan suku bunga tetap mengandung lebih dari 10 persen pinjaman relokasi, awalan pool akan mengidentifikasi pool tersebut sebagai pool pinjaman relokasi dan bagian statistik pool dari suplemen prospektus akan menunjukkan persentase pinjaman relokasi di pool.
Setiap kumpulan keamanan yang didukung hipotek membawa risiko pembayaran di muka pembeli. Kemampuan untuk memprediksi risiko ini memiliki nilai yang signifikan bagi para pedagang. Hipotek relo cenderung memiliki karakteristik prabayar yang lebih dapat diprediksi yang memungkinkan MBS relo diperdagangkan dengan harga premium. Hipotek relokasi memiliki karakteristik risiko prabayar yang lebih dapat diprediksi daripada hipotek non-relo. Juga, pinjaman relokasi MBS secara historis telah dibayar dimuka lebih cepat daripada produk konvensional serupa di sebagian besar lingkungan suku bunga dan juga dapat melindungi investor dalam lingkungan suku bunga yang meningkat.
