Pendapatan Operasional Bersih vs Penghasilan Sebelum Bunga dan Pajak: Suatu Tinjauan
Pendapatan operasional bersih (NOI) menentukan pendapatan entitas atau properti dikurangi semua biaya operasi yang diperlukan. Tidak memperhitungkan bunga, pajak, belanja modal, depresiasi, atau biaya amortisasi.
Sebaliknya, laba sebelum bunga dan pajak (EBIT) terdiri dari pendapatan yang lebih sedikit pengeluarannya, tidak termasuk pajak dan bunga, tetapi memperhitungkan biaya penyusutan dan amortisasi. EBIT menentukan profitabilitas perusahaan.
Pendapatan Operasional Bersih
NOI umumnya digunakan untuk menganalisis pasar real estat dan kemampuan bangunan untuk menghasilkan pendapatan. Properti real estat dapat menghasilkan pendapatan dari biaya sewa, parkir, servis, dan pemeliharaan. Properti mungkin memiliki biaya operasi asuransi, biaya manajemen properti, biaya utilitas, pajak properti, biaya kebersihan, penghilangan salju, dan biaya perawatan luar ruangan lainnya, serta persediaan.
Aturan praktisnya adalah untuk mengkategorikan biaya sebagai biaya operasi jika tidak menghabiskan uang untuk biaya itu akan membahayakan kemampuan aset untuk terus menghasilkan pendapatan. Pajak penghasilan dan bunga hipotek tidak memengaruhi potensi investasi perusahaan atau real estat untuk menghasilkan uang, sehingga tidak dimasukkan dalam NOI.
Persamaan NOI adalah pendapatan kotor dikurangi biaya operasi sama dengan pendapatan operasional bersih. NOI juga menentukan tingkat kapitalisasi atau tingkat pengembalian properti. Kapitalisasi properti dihitung dengan membagi NOI tahunannya dengan total harga jual potensial.
Penghasilan Sebelum Bunga dan Pajak
EBIT dihitung dengan mengurangi harga pokok penjualan (COGS) perusahaan dan biaya operasinya dari pendapatannya. EBIT juga dapat dihitung sebagai pendapatan operasional dan pendapatan non-operasional, dikurangi biaya operasional.
Asumsikan Perusahaan ABC menghasilkan pendapatan $ 50 juta, dan itu memiliki COGS $ 20 juta, biaya penyusutan $ 3 juta, pendapatan non-operasional $ 1 juta, dan biaya pemeliharaan $ 10 juta selama tahun fiskal terakhir. Karena itu, EBIT yang dihasilkannya adalah $ 21 juta. Persamaan EBIT- nya adalah $ 50 juta (pendapatan) ditambah $ 1 juta kurang $ 10 juta (biaya pemeliharaan) kurang $ 20 juta (harga pokok penjualan) sama dengan $ 21 juta.
Penghasilan Operasional Bersih vs. Penghasilan Sebelum Bunga dan Pajak Contoh
Anggaplah seorang investor membeli sebuah gedung apartemen dengan transaksi tunai. Properti menghasilkan $ 20 juta dolar dalam bentuk sewa dan biaya servis. Gedung apartemen memiliki biaya operasi yang berjumlah $ 5 juta dan biaya penyusutan $ 100.000 untuk mesin cuci.
NOI yang dihasilkan oleh bangunan apartemen adalah $ 15 juta ($ 20 juta lebih sedikit $ 5 juta) karena penyusutan tidak termasuk dalam perhitungan ini.
EBIT gedung berbeda karena EBIT memperhitungkan biaya penyusutan. Oleh karena itu, EBIT yang dihasilkan oleh bangunan apartemen ini adalah $ 14, 9 juta ($ 20 juta lebih sedikit $ 5 juta lebih sedikit $ 100.000).
Pengambilan Kunci
- Menghitung NOI melibatkan pengurangan biaya operasi dari pendapatan properti. Menghitung EBIT menggunakan persamaan yang sama, tetapi biaya penyusutan dan harga pokok penjualan juga dikurangkan. Pajak penghasilan tidak memengaruhi NOI atau EBIT perusahaan, tetapi pajak properti dimasukkan dalam persamaan. Biaya operasional didefinisikan sebagai pengeluaran yang diperlukan untuk mempertahankan pendapatan dan profitabilitas aset.
