Apa Penghasilan Operasional Bersih - NOI?
Net operating income (NOI) adalah perhitungan yang digunakan untuk menganalisis profitabilitas investasi real estat yang menghasilkan pendapatan. NOI sama dengan semua pendapatan dari properti, dikurangi semua biaya operasi yang cukup diperlukan. NOI adalah angka sebelum pajak, muncul pada laporan properti dan laporan arus kas properti, yang tidak termasuk pembayaran pokok dan bunga atas pinjaman, pengeluaran modal, depresiasi, dan amortisasi. Ketika metrik ini digunakan di industri lain, itu disebut sebagai "EBIT", yang merupakan singkatan dari "penghasilan sebelum bunga dan pajak".
Pengambilan Kunci
- Pendapatan operasional bersih mengukur profitabilitas properti yang menghasilkan pendapatan sebelum menambahkan biaya apa pun dari pembiayaan atau pajak. Pengeluaran operasional yang digunakan dalam metrik NOI dapat dimanipulasi jika pemilik properti kehilangan atau mempercepat item pendapatan atau pengeluaran tertentu. Metrik NOI tidak termasuk pengeluaran modal.
Formula untuk NOI Adalah:
Pendapatan operasional bersih = RR − DIMANA: RR = pendapatan real estatOE = biaya operasi
Pendapatan Operasional Bersih
Apa yang Dikatakan NOI kepada Anda?
Pendapatan operasional bersih adalah metode penilaian yang digunakan oleh profesional real estat untuk menentukan nilai tepat properti penghasil pendapatan mereka. Untuk menghitung NOI, biaya operasi properti harus dikurangkan dari pendapatan yang dihasilkan properti.
Selain pendapatan sewa, properti mungkin juga menghasilkan pendapatan dari fasilitas seperti struktur parkir, mesin penjual otomatis, dan fasilitas binatu. Biaya operasi termasuk biaya menjalankan dan memelihara gedung, termasuk premi asuransi, biaya hukum, utilitas, pajak properti, biaya perbaikan, dan biaya kebersihan. Pengeluaran modal, seperti biaya untuk sistem pendingin udara baru untuk seluruh bangunan, tidak termasuk dalam perhitungan.
NOI membantu investor real estat menentukan tingkat kapitalisasi, yang pada gilirannya membantu mereka menghitung nilai properti, sehingga memungkinkan mereka untuk membandingkan properti yang berbeda yang mungkin mereka pertimbangkan untuk beli atau jual.
Untuk properti yang dibiayai, NOI juga digunakan dalam rasio cakupan utang (DCR), yang memberi tahu kreditur dan investor apakah pendapatan properti mencakup biaya operasi dan pembayaran utang. NOI juga digunakan untuk menghitung pengganda laba bersih, pengembalian investasi, dan total pengembalian investasi.
Contoh Cara Menggunakan Pendapatan Operasional Bersih
Mari kita asumsikan bahwa Anda memiliki properti yang setiap tahunnya menghasilkan $ 120.000 dalam pendapatan, dan mengeluarkan $ 80.000 dalam biaya operasional. Dalam keadaan ini, ia akan menghasilkan NOI sebesar $ 40.000 ($ 120.000 - $ 80.000). Jika total negatif, di mana biaya operasional lebih tinggi dari pendapatan, hasilnya disebut rugi operasi bersih (NOL).
Kreditor dan pemberi pinjaman komersial sangat bergantung pada NOI untuk menentukan potensi pendapatan dari properti yang akan digadaikan, bahkan lebih daripada faktor sejarah kredit investor dalam keputusan mereka. Sederhananya: metrik ini membantu pemberi pinjaman menilai secara fundamental nilai awal properti, dengan memperkirakan arus kasnya. Jika sebuah properti dianggap menguntungkan, pemberi pinjaman juga menggunakan angka ini untuk menentukan ukuran pinjaman yang bersedia mereka berikan. Di sisi lain, jika properti menunjukkan kerugian operasi bersih, pemberi pinjaman cenderung menolak aplikasi hipotek peminjam.
Pemilik properti dapat memanipulasi biaya operasi mereka dengan menunda biaya tertentu sambil mempercepat yang lain. NOI juga dapat ditingkatkan dengan menaikkan sewa dan biaya lainnya, sementara secara bersamaan mengurangi biaya operasional yang cukup diperlukan. Sebagai contoh dari yang terakhir, pertimbangkan skenario di mana pemilik apartemen melepaskan sewa $ 12.000 penyewa tahunan, dengan imbalan penyewa yang bertindak sebagai manajer properti. Jika pemilik apartemen biasanya membayar gaji manajer bangunan $ 30.000, maka akibatnya ia dapat mengurangi biaya yang "cukup diperlukan" sebesar $ 30.000 dari pendapatan, daripada biaya aktual $ 12.000. (Untuk bacaan terkait, lihat "NOI vs EBIT: Membandingkan Perbedaan")
