Apa itu Konstitusi Hipotek?
Konstanta hipotek adalah persentase uang yang dibayarkan setiap tahun untuk membayar atau melunasi hutang mengingat nilai total pinjaman. Konstanta hipotek membantu menentukan berapa banyak uang tunai yang dibutuhkan setiap tahun untuk melayani pinjaman hipotek.
Memahami Konstan Hipotek
Konstanta hipotek adalah persentase uang yang dibayarkan ke utang layanan setiap tahun dibagi dengan jumlah total pinjaman. Hasilnya dinyatakan sebagai persentase, artinya memberikan persentase dari total pinjaman yang dibayarkan setiap tahun.
Konstanta hipotek dapat membantu peminjam menentukan berapa banyak mereka akan membayar setiap tahun untuk hipotek. Peminjam menginginkan konstanta hipotek yang lebih rendah karena itu berarti biaya servis hutang tahunan yang lebih rendah.
Investor real estat menggunakan hipotek konstan ketika mengambil hipotek untuk membeli properti. Investor akan ingin memastikan bahwa mereka membebankan biaya sewa yang cukup untuk menutupi biaya pembayaran hutang tahunan untuk pinjaman hipotek.
Bank dan pemberi pinjaman komersial menggunakan konstanta hipotek sebagai rasio cakupan utang, yang berarti mereka menggunakannya untuk menentukan apakah peminjam memiliki pendapatan yang cukup untuk menutup konstanta hipotek.
Pengambilan Kunci
- Konstanta hipotek adalah persentase uang yang dibayarkan setiap tahun untuk membayar atau melunasi hutang mengingat nilai total pinjaman. Konstanta hipotek membantu menentukan berapa banyak uang tunai yang dibutuhkan setiap tahun untuk melayani pinjaman hipotek. Konstanta hipotek digunakan oleh pemberi pinjaman dan investor real estat untuk menentukan apakah ada cukup pendapatan untuk menutupi biaya pembayaran hutang tahunan untuk pinjaman.
Menghitung Konstan Hipotek
Untuk menghitung konstanta hipotek, kami akan total pembayaran bulanan untuk hipotek selama satu tahun dan membagi hasilnya dengan jumlah total pinjaman.
Sebagai contoh, hipotek $ 300.000 memiliki pembayaran bulanan $ 1.432 per bulan dengan tingkat bunga tetap 4% per tahun.
- Total biaya pembayaran utang tahunan adalah $ 17.184 atau (12 bulan * $ 1.432). Konstanta hipotek adalah 5, 7% atau ($ 17.184 / $ 300.000). Kami mengalikan hasil 0, 057 dengan 100 untuk memindahkan desimal dan menjadikannya persentase.
Konstanta hipotek juga dapat dihitung bulanan dengan membagi pembayaran bulanan dengan jumlah pinjaman hipotek. Konstanta hipotek tahunan dapat dihitung dengan mengalikan konstanta bulanan dengan 12.
Perhitungannya adalah $ 1.432 / $ 300.000 =.00477 * 12 bulan =.057 (x 100 untuk memindahkan desimal) atau 5, 7% setiap tahun.
Konstanta hipotek hanya berlaku untuk hipotek suku bunga tetap karena tidak ada cara untuk memprediksi layanan utang seumur hidup dari pinjaman tingkat variabel — meskipun konstanta dapat dihitung untuk periode apa pun dengan suku bunga terkunci-dalam.
Aplikasi Konstan Hipotek
Konstanta hipotek adalah alat yang berguna bagi investor real estat karena dapat menunjukkan apakah properti akan menjadi investasi yang menguntungkan. Tingkat kapitalisasi adalah kebalikan dari hipotek konstan, dimana tingkat kapitalisasi menunjukkan persentase pendapatan tahunan berdasarkan jumlah pinjaman hipotek. Jika tingkat kapitalisasi lebih tinggi dari persentase konstan hipotek, arus kas positif, membuat investasi menguntungkan.
Dengan menggunakan contoh sebelumnya, katakanlah seorang investor ingin membeli rumah untuk disewakan. Penghasilan bersih bulanan yang diterima dari properti sewaan kemungkinan adalah $ 1.600 per bulan. Penghasilan bersih adalah sewa bulanan dikurangi biaya bulanan. Jumlah pinjaman untuk membeli properti adalah $ 300.000 dari contoh kami sebelumnya.
- Penghasilan bersih tahunan adalah $ 19.200 atau $ 1.600 x 12 bulan. Tingkat kapitalisasi dihitung dengan mengambil laba bersih tahunan $ 19.200 dan membaginya dengan jumlah pinjaman $ 300.000 untuk sampai pada 0, 064 x 100 = 6, 4%. Jika Anda ingat, hipotek konstan adalah 5, 7%, dan karena tingkat topi lebih tinggi daripada konstan, itu akan menjadi investasi yang menguntungkan.
Dengan kata lain, pendapatan bersih tahunan dari properti lebih dari cukup untuk menutupi biaya pembayaran hutang tahunan atau konstanta hipotek.
Seperti yang dinyatakan sebelumnya, bank atau pemberi pinjaman juga dapat menggunakan konstanta hipotek untuk menentukan apakah seorang peminjam memiliki pendapatan tahunan untuk menutupi biaya pembayaran utang untuk pinjaman tersebut. Perhitungan akan dilakukan sama seperti di atas, tetapi alih-alih menggunakan pendapatan sewa bulanan, pemberi pinjaman akan mengganti penghasilan bulanan peminjam. Bank perlu menghitung pendapatan bersih bulanan peminjam atau uang tunai yang tersisa setelah pengeluaran dan pembayaran utang bulanan lainnya dibayarkan. Dari sana, kreditur dapat menghitung pendapatan bersih tahunan dan tingkat kapitalisasi untuk menentukan apakah cukup untuk menutup konstanta hipotek.
