Anda mungkin pernah mendengar tentang asuransi hipotek pribadi (PMI), asuransi yang harus Anda bayar ketika mengambil pinjaman rumah dengan uang muka kurang dari 20% dari pemberi pinjaman konvensional. Sayangnya, sementara Federal Housing Authority (FHA) lebih murah hati daripada pemberi pinjaman konvensional dalam banyak hal, itu juga membutuhkan asuransi hipotek untuk pinjaman uang muka rendah., Anda akan mempelajari apa itu asuransi hipotek FHA, perbedaannya dengan PMI, siapa yang harus membawanya dan berapa lama, berapa biayanya, dan pilihan Anda untuk menghindarinya atau membuangnya. Mari kita mulai.
TUTORIAL: Dasar-Dasar Hipotek
Apa itu Asuransi Hipotek FHA?
Seperti PMI, tujuan asuransi hipotek FHA adalah untuk melindungi pemberi pinjaman. Ketika peminjam memiliki ekuitas minimal di rumah mereka, risiko (kepada pemberi pinjaman) bahwa peminjam akan default lebih tinggi, karena peminjam tidak memiliki banyak kerugian dengan berjalan pergi dan membiarkan bank menyita rumah (hanya melihat semua orang yang berjalan jauh dari 0% uang muka, hipotek perumahan-gelembung). (Untuk mempelajari lebih lanjut tentang FHA, pastikan untuk membaca Memahami Pinjaman Rumah FHA .)
Pinjaman FHA memiliki persyaratan pembayaran uang muka yang lebih rendah, dan persyaratan pendapatan dan kredit yang lebih ketat daripada pinjaman konvensional. Namun, jika Anda meminjamkan sejumlah besar uang kepada seseorang, dengan karakteristik pinjaman yang kurang sempurna, Anda akan menginginkan jaminan bahwa Anda akan dibayar kembali dengan satu atau lain cara juga. Dengan asuransi hipotek, jika Anda berhenti melakukan pembayaran hipotek dan menjauh dari rumah Anda, perusahaan asuransi akan membantu pemberi pinjaman Anda mengganti kerugiannya. Jadi, sementara asuransi hipotek mungkin tampak seperti gangguan karena tidak melindungi pembeli, jika tidak ada, banyak orang mungkin tidak akan bisa mendapatkan pinjaman sama sekali sampai mereka memiliki uang muka yang lebih tinggi, karena bank akan melihat pinjaman terlalu berisiko. Banyak orang menemukan membayar premi asuransi hipotek pilihan yang lebih baik daripada menunggu beberapa tahun sampai mereka memiliki uang muka yang cukup tinggi untuk menghindarinya. (Apakah menggunakan hipotek kedua adalah pilihan terbaik untuk menghindari PMI? Baca mengakali Asuransi Hipotek Swasta untuk mempelajari lebih lanjut.)
FHA juga mensyaratkan pembayaran sesuatu yang disebut asuransi hipotek muka (UFMI). UFMI mengharuskan mereka yang mengajukan pinjaman, untuk membayar 1% dari nilai pinjaman di muka ketika pinjaman ditutup, menurut surat Hipotek 2010-28 yang dirilis oleh Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan AS (HUD). Anda memiliki opsi untuk membayar jumlah ini secara tunai ketika Anda menutup pinjaman Anda, tetapi kebanyakan orang memilih untuk memasukkannya ke jumlah total hipotek mereka.
Apa Perbedaan Asuransi Hipotek FHA dengan Asuransi Hipotek Swasta?
Biaya tahunan asuransi hipotek FHA berubah tergantung pada uang muka yang diberikan. Pada April 2011, HUD telah mengubah asuransi hipotek FHA menjadi 1, 10%, dengan uang muka lebih besar atau sama dengan 5%. Bagi mereka yang memiliki uang muka kurang dari 5%, diharuskan membayar premi asuransi 1, 15%. Jadi, pada rumah $ 250.000 dengan uang muka minimum $ 8.750 (3, 5%), premi asuransi hipotek bulanan Anda akan didasarkan pada jumlah pinjaman $ 241.250, dan biaya $ 231, 20 per bulan. Jumlah ini harus dibayar dengan pembayaran hipotek bulanan Anda.
PMI, sebaliknya, mungkin menelan biaya 1, 15% dari saldo pinjaman, per tahun, atau $ 231, 20 per bulan dalam contoh ini tergantung pada skor kredit kami. Perbedaannya terletak pada persyaratan. PMI mengharuskan Anda untuk memiliki peringkat kredit yang sangat baik lebih dari 720 untuk menerima tingkat sekitar 1, 15% n menurut Premium Bulanan & PMINU Harga bulanan yang diberikan oleh PMI pada Mei 2011. Jika skor kredit Anda lebih rendah, Anda akan diminta untuk menyajikan uang muka yang lebih besar sebelum mereka menawarkan segala jenis asuransi. Asuransi hipotek FHA hanya membutuhkan skor kredit minimum 580 untuk memenuhi syarat untuk pembayaran uang muka 3, 5%, tetapi kebanyakan pemberi pinjaman memerlukan skor kredit 620-640, yang masih memungkinkan Anda untuk membeli rumah lebih cepat. Jadi, jika Anda harus memiliki asuransi hipotek, asuransi hipotek FHA dapat menjadi lebih kecil dari dua kejahatan. Menurut undang-undang federal 2011, premi asuransi hipotek dapat dikurangkan dari pajak, jadi apakah Anda memiliki asuransi hipotek PMI atau FHA reguler, pengurangan pajak dapat melunakkan pukulannya, tetapi tanyakan kepada akuntan Anda untuk melihat apakah Anda memenuhi persyaratan yang tepat untuk menerima pengurangan pajak ini. (Baca 6 Alasan Untuk Menghindari Asuransi Hipotek Pribadi untuk mempelajari lebih lanjut mengapa asuransi FHA lebih rendah dari kejahatan ini.)
Keuntungan yang terkadang dimiliki PMI dibandingkan asuransi hipotek FHA adalah bahwa tidak semua pemberi pinjaman memerlukan pembayaran asuransi hipotek di muka seperti UFMI FHA.
Siapa Yang Harus Membawa Asuransi Hipotek FHA dan Berapa Lama?
Pada Februari 2011, ketika Anda mendapatkan pinjaman FHA, Anda dapat meletakkan minimal 3, 5%. Tetapi, seperti halnya dengan pinjaman konvensional, dengan imbalan hak istimewa untuk menurunkan sedikit uang, Anda harus membayar asuransi hipotek hingga rasio pinjaman terhadap nilai Anda cukup tinggi - dengan kata lain, sampai Anda telah melunasi jumlah pinjaman tertentu. Anda juga diharuskan membayar premi asuransi yang lebih tinggi. Ketika ekuitas Anda cukup tinggi (22% dalam kasus pinjaman FHA), pemberi pinjaman menjadi jauh lebih khawatir bahwa Anda akan meninggalkan rumah, jika Anda mulai mengalami kesulitan melakukan pembayaran bulanan Anda. Di rumah yang sama $ 250.000, dari contoh kami sebelumnya, ketika Anda pertama kali membelinya dan diharuskan untuk mengambil asuransi hipotek, satu-satunya kerugian Anda, jika Anda berjalan jauh dari rumah, akan menjadi uang muka $ 8, 750 (3, 5%) Anda. Meskipun ini bukan potongan kecil perubahan, ini jauh lebih sedikit signifikan daripada berjalan jauh dari $ 55.000 (atau 22% dari total biaya).
Menurut HUD, mereka yang memiliki pinjaman lebih dari 15 tahun diharuskan melakukan pembayaran asuransi hipotek bulanan selama lima tahun, dan memiliki rasio pinjaman terhadap nilai 78% (artinya Anda telah membayar 22% dari pokok pinjaman, termasuk Anda uang muka asli), sebelum asuransi tidak lagi dibutuhkan. Jika Anda memiliki pinjaman dengan kurang dari 15 tahun, maka satu-satunya persyaratan adalah rasio pinjaman terhadap nilai 78%. (Untuk mempelajari lebih lanjut, baca Menaklukkan Perhitungan LTV .)
Bagaimana Cara Anda Menghindari atau Menghilangkan Asuransi Hipotek FHA?
Karena asuransi hipotek FHA menambah biaya yang signifikan pada biaya kepemilikan rumah, Anda mungkin bertanya-tanya apakah ada yang bisa Anda lakukan untuk mengurangi atau menghindarinya, dan pada titik mana Anda diizinkan untuk menyingkirkannya.
Cara termudah untuk menghindari asuransi hipotek, tentu saja, adalah dengan meletakkan 20%. Anda dapat melakukan ini dengan menunggu untuk membeli hingga Anda memiliki lebih banyak tabungan, atau dalam beberapa kasus, dengan membeli properti yang lebih murah, di mana Anda dapat menurunkan 20%. Tentu saja, secara realistis, jika Anda melihat pinjaman FHA dengan 3, 5% turun, Anda mungkin berjalan di garis yang baik antara mampu membayar hipotek sama sekali, dan harus terus menyewa.
Jika harga rumah menghargai, secara signifikan, setelah Anda membeli, Anda mungkin dapat membiayai jalan keluar dari PMI. Agar ini berfungsi, nilai rumah Anda perlu cukup dihargai untuk memberi Anda 22% ekuitas di rumah.
Beberapa pemberi pinjaman mungkin menawarkan program pinjaman khusus yang tidak memerlukan pembayaran premi asuransi hipotek bulanan, meskipun memungkinkan pembayaran uang muka rendah. Pinjaman Quicken, misalnya, memiliki program yang disebut "PMI Buster" untuk peminjam yang dapat menurunkan setidaknya 5%. Namun, peminjam harus berharap bahwa sementara pemberi pinjaman yang menawarkan program serupa dengan yang ini mungkin tidak memerlukan PMI tradisional, mereka akan menebus peningkatan risiko pinjaman kepada Anda dengan cara lain, seperti dengan menawarkan tingkat bunga yang lebih tinggi kepada Anda. Memang, ini adalah kasus dengan produk pinjaman PMI Buster, yang mengiklankan "pembayaran yang lebih rendah dengan menghilangkan PMI tradisional dengan pemberi pinjaman hipotek (LPMI) pemberi pinjaman. LPMI dapat dimasukkan ke dalam tingkat hipotek Anda."
Jika semuanya gagal, suatu hari Anda akan mencapai rasio pinjaman terhadap nilai 78% hanya dengan melakukan pembayaran hipotek bulanan Anda. Pada pembelian rumah $ 250.000 yang telah kita bahas di seluruh artikel ini, Anda akan mencapai 22% ekuitas setelah 11 tahun dan sembilan bulan. Ini berarti bahwa Anda akan membayar total $ 32.599, 20 (141 x $ 231, 20 = $ 32.599, 20) dalam premi asuransi hipotek bulanan hingga Anda dapat membatalkan asuransi.
Catatan: Pemberi pinjaman Anda seharusnya secara otomatis menjatuhkan asuransi hipotek ketika Anda mencapai titik ini dengan pinjaman FHA.
Apakah itu layak?
Ketika mempertimbangkan pinjaman uang muka rendah, pikirkan apakah biaya tambahan dari asuransi hipotek di muka dan premi asuransi hipotek bulanan sepadan dengan Anda untuk mendapatkan rumah lebih cepat. Sulit untuk menghitung apakah Anda akan menang atau kalah secara finansial, dalam jangka panjang dengan pengaturan ini, karena Anda tidak dapat memprediksi berapa tingkat apresiasi perumahan antara waktu ketika Anda memiliki 3, 5% untuk meletakkan dan waktu ketika Anda memiliki 20% untuk diletakkan. Anda juga tidak dapat memprediksi, secara akurat, berapa tahun yang Anda perlukan untuk menabung 16, 5% ekstra, karena pendapatan dan pengeluaran dapat berubah, menjadi lebih baik atau lebih buruk, dengan cara yang tidak dapat diantisipasi oleh siapa pun. Untuk alasan ini, mungkin lebih baik untuk memutuskan secara psikologis apakah Anda merasa nyaman dengan membayar uang tambahan yang diperlukan untuk asuransi hipotek agar memiliki tempat untuk menelepon Anda sendiri.
Untuk membaca lebih lanjut tentang pembelian rumah pertama itu, pastikan untuk membaca Dasar-dasar Pembiayaan Untuk Pembeli Rumah Pertama Kali .
