Daftar Isi
- Harga Historis
- Apa yang Tidak Ditampilkan Data
- Angka dan Tren
- Realita
- Tarif Hipotek
- Apakah Investasi Real Estat Buruk?
- Garis bawah
Teori awam tentang real estat berjalan seperti ini: The Pilgrims tiba. Mereka mulai menggunakan tanah. Semakin banyak orang Eropa datang. Permintaan tanah begitu tinggi sehingga penduduk asli Amerika didorong keluar untuk memberi ruang bagi para pendatang yang baru tiba. Lebih banyak tanah tidak dapat dibangun, sehingga permintaan dan harga akan selalu naik, menjadikan real estat sebagai investasi yang bagus.
Sayangnya, formula ini tidak sesederhana itu. Di sini kita melihat pada harga real estat dan teori lama yang dipegang bahwa mereka akan naik tanpa batas.
Pengambilan Kunci
- Harga rumah terakhir tumbuh pada tingkat yang sehat pada tahun 2004 sebelum pasar real estat diratakan. Karena itu, nilai rumah meningkat di beberapa daerah di negara itu karena permintaan yang kuat dan pasokan yang rendah, meskipun sebagian besar bagian masih belum mencapai pra-krisis mereka. tingkat. Pembeli potensial tidak boleh fokus pada tren nasional karena harga bervariasi di antara negara bagian dan bahkan kota tetangga. Suku bunga hipotek yang rendah memiliki efek tidak langsung pada harga rumah, karena konsumen bersedia mengambil lebih banyak utang ketika kredit murah.
Harga Historis
Sebelum pecahnya gelembung perumahan yang dipublikasikan dengan baik dan kehancuran real estat yang dihasilkan yang dimulai dengan sungguh-sungguh pada tahun 2007, data harga perumahan historis dari National Association of Realtors (NAR) tampaknya mendukung teori kenaikan harga tanpa henti. Grafik di bawah ini melacak harga rumah rata-rata dari tahun 1968 hingga 2004, menunjukkan kenaikan rata-rata tahunan sebesar 6, 4%, tanpa penurunan tunggal selama periode 36 tahun.
Gambar 1: Harga rumah menengah dari tahun 1968 hingga 2004
Apa yang Tidak Ditampilkan Data
Sayangnya untuk pemilik rumah, 2004 adalah tahun terakhir dari angka pertumbuhan yang sehat sebelum pasar rata. Pada tahun 2006, data NAR menunjukkan peningkatan hanya 1%. Setelah itu, pasar mengalami penurunan yang belum pernah terjadi sebelumnya.
Harga mulai turun secara nasional pada 2007. Mereka jatuh lagi pada 2008 dan lagi pada 2009. Pada pertengahan 2010, harga perumahan turun kembali ke level 2004 di pasar yang stagnan. Apa yang, selama beberapa dekade, tampak seperti tiket satu arah menuju peningkatan laba telah turun lebih dari 30% hanya dalam beberapa tahun, menurut data dari Standard & Poor's.
Harga telah naik karena permintaan yang lebih besar dan penurunan pasokan di pasar di banyak bagian negara ini, tetapi banyak daerah masih belum mencapai tingkat mereka sebelum krisis melanda. Ditambah lagi fakta bahwa standar peminjaman menjadi lebih ketat, dan itu membuat orang keluar dari pasar.
Bahkan sebelum angka mulai salah arah, data tren harga penjualan memberikan gambaran yang tidak lengkap. Asosiasi Nasional Pembangun Rumah melaporkan bahwa ukuran rumah rata-rata di Amerika adalah 983 kaki persegi pada tahun 1950, 1.500 kaki persegi pada tahun 1970, dan 2.349 kaki persegi pada tahun 2004. Tren ini berlanjut pada paruh pertama tahun 2000-an, setelah itu mulai agak menurun.
Dengan ukuran rumah yang semakin besar dan inflasi menambah biaya bahan bangunan, adalah logis bahwa harga rumah akan naik. Tetapi apa yang terjadi jika inflasi diperhitungkan? Hasilnya adalah sesuatu yang sama sekali tidak terduga. Bahkan sebelum jatuhnya real estat di akhir tahun 2000-an, harga rumah turun sering dan signifikan. Faktanya, Perang Dunia I, Depresi Hebat, Perang Dunia II, tahun 1970-an, dan 1980-an, semua melihat periode penurunan harga yang signifikan. Penurunan yang lebih kecil telah terjadi secara teratur di titik lain juga.
Angka dan Tren
Bahkan angka tren nasional hanya menceritakan sebagian dari gambar. Tren harga perumahan dapat sangat bervariasi antar wilayah geografis. Sebuah ledakan di California dapat menutupi kegagalan di Detroit. Bahkan di dalam kota yang sama, jumlahnya dapat sangat bervariasi. Area yang mengalami pertumbuhan atau gentrifikasi baru dapat menunjukkan apresiasi harga yang signifikan sementara area di seluruh kota dapat mengalami penurunan.
Saat melihat statistik nasional dan regional, pastikan untuk memperhitungkan realitas pasar di area lokal Anda. Naiknya harga di tingkat nasional mungkin tidak membantu Anda jika kota, negara bagian, atau lingkungan Anda mengalami penurunan.
Tren nasional mungkin tidak memberi Anda gambaran keseluruhan, karena nilai dan harga real estat bervariasi antara negara bagian dan kota-kota tetangga.
Realita
Poin penting lain yang perlu dipertimbangkan ketika melihat real estat sebagai investasi adalah bahwa itu tidak akan pernah berhasil kecuali Anda menjualnya. Dari sudut pandang praktis, bahkan jika tempat tinggal utama Anda menggandakan nilainya sejak Anda membelinya, itu mungkin hanya berarti bahwa pajak real estat Anda telah naik. Semua keuntungan yang Anda alami hanyalah keuntungan di atas kertas sampai Anda menjual properti.
Meskipun dimungkinkan untuk memanfaatkan ekuitas di rumah Anda dengan mengambil pinjaman terhadapnya, menggunakan rumah Anda sebagai mesin teller otomatis (ATM) telah menjadi strategi bodoh di masa lalu. Tidak hanya bunga yang Anda bayar memakan keuntungan Anda, tetapi pembayaran pinjaman menghilangkan stabilitas keuangan Anda. Jika harga real estat turun, Anda mungkin mendapati diri Anda dalam posisi yang tidak nyaman karena lebih banyak meminjam daripada nilai rumah itu.
Tarif Hipotek
Tingkat hipotek umumnya naik selama periode pertumbuhan ekonomi. Ketika ini terjadi, pasar kerja sehat dan upah orang juga naik. Tingkat hipotek relatif rendah sejak pasar perumahan jatuh, membuat kepemilikan rumah lebih menarik. Suku bunga untuk hipotek suku bunga tetap 30 tahun pada Mei 2013 adalah 3, 35%, dan relatif tidak berubah pada Juni 2019 pada 3, 73%. Menurut Freddie Mac, tarif rendah telah mendorong aplikasi pembelian, dan perusahaan mengharapkan peningkatan di pasar perumahan dari aktivitas penjualan yang lebih tinggi dan harga yang lebih rendah. Laporan Hipotek memperkirakan tingkat berada di sekitar 4, 4% -mark pada akhir 2019, yang berarti kenaikan mungkin diredam.
Jadi bagaimana ini berlaku untuk harga real estat? Tingkat hipotek yang lebih rendah tidak selalu memiliki hubungan langsung dengan harga rumah, meskipun kami ingin berpikir mereka melakukannya. Tetapi mereka mungkin memiliki pengaruh tidak langsung pada mereka. Ketika tingkat rendah, konsumen lebih bersedia dan mampu mengambil lebih banyak hutang. Itu karena biaya kredit — yaitu bunga — murah. Namun, kenaikan suku bunga cenderung mengarah pada melemahnya permintaan dari pembeli.
Apakah Investasi Real Estat Buruk?
Sekarang Anda mungkin berpikir bahwa tidak ada nilai dalam membeli rumah dengan harapan akan mendapatkan nilai dari waktu ke waktu. Meskipun benar bahwa Anda tidak mungkin melihat keuntungan apa pun yang dapat Anda belanjakan jika Anda berencana untuk tinggal di rumah yang sama sepanjang hidup Anda, jika Anda melakukan pembelian dengan strategi keluar, ada peluang yang jauh lebih baik untuk melihat keuntungan tunai.
Pertama, pertimbangkan motivasi Anda untuk membeli rumah. Jika Anda ingin hidup di dalamnya, maka Anda harus berhenti memikirkan untung dan rugi. Jika Anda berharap menghasilkan uang, maka Anda harus memasukkan transaksi dengan strategi keluar. Ini juga berarti Anda harus memiliki harga jual di benak Anda, sambil menjaga harga beli properti di garis depan.
Ketika Anda mencapai titik harga Anda, Anda menjual properti seperti halnya saham yang dihargai. Ini mungkin bukan pendekatan praktis untuk tempat tinggal utama Anda, tergantung pada gaya hidup Anda, tetapi itulah yang dilakukan oleh banyak investor real estat ketika mereka membeli properti — merenovasi dan menjualnya. Ingatlah bahwa harga tidak selalu naik.
Di masa lalu, Jepang telah melihat harga rumah jatuh bahkan lebih. Itu tidak berarti harga-harga itu tidak akan bangkit kembali ke wilayah yang menguntungkan, tetapi perlu diingat bahwa dalam beberapa kasus itu bisa memakan waktu yang sangat lama.
Garis bawah
Dengan sejarah sebagai panduan, sebagian besar calon pemilik rumah sebaiknya membeli tempat yang mereka harap huni, melunasi hipotek dengan cepat, tinggal di sana sampai pensiun, kemudian berhemat dan pindah ke rumah yang lebih murah. Ini bukan taruhan yang pasti, tetapi strategi ini memang meningkatkan kemungkinan menghasilkan untung.
