Keamanan yang didukung hipotek (MBS) adalah jenis keamanan yang didukung aset yang dijamin oleh hipotek atau koleksi hipotek. MBS dapat diperdagangkan melalui broker. Ini dikeluarkan oleh perusahaan yang disponsori pemerintah (GSE), agen pemerintah federal resmi atau perusahaan keuangan swasta.
Fitur MBS
Walaupun mereka menarik karena sejumlah alasan, MBS memiliki beberapa fitur unik yang menambah risiko tambahan jika dibandingkan dengan obligasi vanila biasa.
- MBS dijamin dengan sekelompok hipotek perumahan. Pembayaran bulanan "melewati" bank asal ke investor pihak ketiga. Selain pembayaran bunga bulanan, hipotek diamortisasi selama hidup mereka, yang berarti sejumlah pokok dilunasi dengan setiap pembayaran bulanan, tidak seperti obligasi, yang umumnya membayar semua pokok pada saat jatuh tempo. Selain amortisasi yang dijadwalkan, investor menerima, berdasarkan pro-rata, pembayaran di muka pokok yang tidak terjadwal karena refinancing, penyitaan, dan penjualan rumah. Sementara hipotek khas mungkin memiliki jangka waktu 30 tahun, cukup sering hipotek dilunasi lebih cepat. Karena pembayaran di muka yang tidak terjadwal ini, memprediksi kematangan MBS bermasalah.
Dengan fokus pada aspek prabayar MBS, artikel ini akan memperkenalkan konsep weighted average life (WAL), dan menjelaskan penggunaannya dalam menjaga terhadap risiko prabayar.
Apa itu Kehidupan Rata-Rata Tertimbang?
Statistik yang biasanya digunakan sebagai ukuran kematangan efektif MBS adalah WAL, kadang-kadang disebut hanya "kehidupan rata-rata." Untuk menghitung WAL, kalikan tanggalnya (dinyatakan dalam sepersekian tahun atau bulan) dari setiap pembayaran dengan persentase dari total pokok yang dilunasi pada tanggal itu, lalu tambahkan hasilnya. Dengan demikian, WAL mencatat dampak pembayaran pokok selama masa keamanan.
WAL dapat divisualisasikan sebagai titik tumpu pada timeline yang berjalan dari awal hingga tanggal jatuh tempo akhir. Titik tumpu "menyeimbangkan" pembayaran pokok, sama seperti anak-anak dengan bobot berbeda menyeimbangkan jungkat-jungkit dengan memiliki posisi berbeda di bar. Gambar 1 di bawah ini menggambarkan WAL untuk kumpulan hipotek 30 tahun.
Gambar 1
Hasil dan Tingkat Pengembalian Internal
MBS dapat dipasarkan dan dapat diperdagangkan dengan premi, diskon atau nilai nominal, tergantung pada perubahan harga pasar saat ini. Perdagangan pass-through kupon-saat ini dengan nilai nominal, sedangkan kupon-lewat yang tinggi diperdagangkan di premium dan perdagangan sekuritas kupon rendah diperdagangkan dengan diskon. Hasil kuotasi adalah tingkat pengembalian internal, yang menyamakan nilai sekarang dari semua arus kas masa depan dengan harga sekuritas saat ini. Oleh karena itu, hasil yang dikutip pada MBS selalu tergantung pada asumsi pembayaran di muka.
Asumsi prabayar sangat penting untuk sekuritas pass-through hipotek. Investor tahu sebelumnya bahwa pembayaran di muka dapat dan akan terjadi, tetapi tidak tahu kapan dan seberapa banyak. Variabel-variabel tersebut harus diproyeksikan dan diasumsikan. Juga, tidak ada satu pun, asumsi konservatif yang dapat berlaku untuk semua pass-through karena efek asimetris - ada insentif untuk membayar lebih cepat pada MBS premium, sedangkan sebaliknya berlaku untuk diskon MBS.
(Lihat Pandangan Dalam pada Tingkat Pengembalian Internal untuk informasi lebih lanjut tentang penggunaan metode analisis keuangan ini.)
Apa Hasil Realisasi?
Imbal hasil yang diwujudkan pada sekuritas pass-through adalah imbal hasil yang benar-benar diterima pembeli saat memegang sekuritas, berdasarkan pembayaran di muka aktual dari kepala sekolah, dan bukan berdasarkan pembayaran di muka yang digunakan untuk menghitung hasil kuotasi. Pembayaran di muka yang lebih cepat atau lebih lambat dari yang diharapkan memengaruhi premium dan diskon pass-through asimetris.
Misalkan keamanan pass-through adalah perdagangan dengan premi. Pembayaran di muka pada nilai nominal menghasilkan arus kas yang hanya dapat diinvestasikan kembali pada tingkat saat ini yang lebih rendah. Akibatnya, pembayaran di muka yang lebih cepat dari yang diperkirakan menyangkal investor arus kas tinggi yang membenarkan harga premium. Di sisi lain, pembayaran di muka yang lebih lambat menawarkan investor lebih banyak waktu untuk mendapatkan tingkat kupon yang lebih tinggi. Akibatnya, pembayaran di muka yang lebih lambat meningkatkan hasil yang direalisasi di atas hasil yang dikutip, sementara pembayaran di muka yang lebih cepat menurunkan hasil yang direalisasi.
Diskon diskon manfaat dari pembayaran di muka yang lebih cepat dari yang diantisipasi karena arus kas dapat diinvestasikan kembali pada nilai nominal dalam sekuritas kupon saat ini. Akibatnya, investor dapat dengan mudah mengganti kupon rendah dengan yang lebih tinggi, karena pembayaran di muka sesuai dengan par. Oleh karena itu, hasil yang direalisasi akan melebihi hasil yang dikutip. Sebaliknya, kebalikannya terjadi ketika prabayar lebih lambat dari yang diharapkan. Investor terjebak dengan kupon yang lebih rendah untuk periode waktu yang lebih lama, sehingga mengurangi hasil yang direalisasikan.
Apa Asumsi Prabayar?
Selama bertahun-tahun, sejumlah spesifikasi konvensional tingkat asumsi pembayaran di muka telah dikembangkan. Masing masing punya kelebihan dan kekurangan.
Hasil Hipotek Standar
Spesifikasi pertama dan paling sederhana adalah mengasumsikan "yield hipotek standar" atau "prabayar dalam 12." Dalam spesifikasi ini, diasumsikan bahwa tidak ada pembayaran di muka apa pun sampai tahun kedua belas, ketika semua hipotek di dalam kolam dibayar di muka secara keseluruhan.
Spesifikasi ini memiliki keunggulan kesederhanaan komputasi dan sesuai dengan kenyataan bahwa jatuh tempo efektif sebagian besar kumpulan hipotek jauh lebih pendek daripada tanggal jatuh tempo akhir. Selain itu, tidak banyak yang bisa dikatakan untuk asumsi ini. Ini benar-benar mengabaikan prabayar yang terjadi pada tahun-tahun awal kumpulan hipotek. Oleh karena itu, hasil yang dihitung dan dikutip berdasarkan asumsi pembayaran di muka "standar" ini secara serius mengecilkan potensi hasil pada perdagangan sekuritas pass-through dengan diskon besar dan melebih-lebihkan potensi imbal hasil pada pass-through premium.
Metode Pengalaman FHA
Di ujung lain dari spektrum adalah spesifikasi prabayar berdasarkan pengalaman aktual dari Administrasi Perumahan Federal (FHA). FHA mengkompilasi data historis pada kejadian aktual pembayaran di muka pada pinjaman hipotek yang diasuransikan. Data ini mencakup berbagai tanggal asal dan tingkat kupon.
Metode pengalaman FHA jelas merupakan peningkatan dari hasil hipotek standar, karena memperkenalkan asumsi yang realistis dan divalidasi secara historis, namun itu bukan tanpa masalah sendiri. Karena FHA menerbitkan seri baru hampir setiap tahun, pasar hipotek sekunder menghadapi keadaan yang membingungkan karena memiliki sekuritas berdasarkan seri dari tahun yang berbeda.
(tentang pasar hipotek sekunder di Balik Adegan Hipotek Anda .)
Tingkat Pembayaran di muka Konstan
Spesifikasi lain yang telah digunakan adalah laju prabayar tetap (CPR), juga dikenal sebagai "tingkat prabayar bersyarat." Spesifikasi ini mengasumsikan bahwa persentase saldo pokok prabayar selama tahun tertentu adalah konstan.
Metode CPR lebih mudah untuk bekerja dengan analitis daripada pengalaman FHA, karena tingkat pembayaran di muka yang berlaku untuk setiap tahun adalah satu angka yang konsisten, bukan salah satu dari 30 angka yang berbeda. Akibatnya, lebih mudah untuk membandingkan hasil kuotasi untuk periode holding tertentu di berbagai asumsi prabayar. Satu keuntungan halus untuk metode CPR adalah bahwa hal itu memperlihatkan sifat subyektif dari asumsi pembayaran di muka. Pendekatan pengalaman FHA menyiratkan tingkat presisi yang mungkin sama sekali tidak beralasan.
Varian CPR disebut "kematian bulanan-tunggal" (SMM). SMM hanyalah analog bulanan untuk CPR tahunan. Diasumsikan bahwa persentase saldo pokok prabayar selama bulan tertentu adalah konstan.
Model Pembayaran Standar PSA
Asumsi tingkat prabayar yang paling umum digunakan adalah pengalaman prabayar standar yang ditawarkan oleh Public Securities Association (PSA), sebuah kelompok perdagangan industri. Tujuan PSA adalah untuk membawa standardisasi ke pasar. 30 bulan pertama pengalaman prabayar standar membutuhkan CPR yang terus meningkat, mulai dari nol dan naik 0, 2 persen setiap bulan; setelah itu, CPR level enam persen digunakan. Namun, terkadang, imbal hasil didasarkan pada asumsi pembayaran di muka yang lebih cepat atau lebih lambat daripada standar ini. Perubahan dalam asumsi pembayaran di muka ditunjukkan dengan menunjuk persentase di atas atau di bawah 100 persen.
- MBS yang dikutip pada 200 persen PSA mengasumsikan kenaikan bulanan CPR 0, 4 persen selama 30 bulan pertama, kemudian level CPR sebesar 12 persen. Sebuah MBS yang dikutip pada 50 persen PSA mengasumsikan kenaikan bulanan CPR 0, 1 persen, hingga CPR tiga persen level tercapai.
Garis bawah
Sebagaimana dibahas, menggunakan kehidupan rata-rata tertimbang melibatkan sejumlah asumsi dan jauh dari tepat. Namun, ini membantu investor membuat prediksi yang lebih realistis tentang hasil dan jangka waktu MBS yang membantu mengurangi risiko pembayaran di muka yang melekat.
(Untuk lebih lanjut tentang MBS, lihat Untung Dari Utang Hipotek MBS .)
