Daftar Isi
- Apa itu Penilaian Rumah?
- Bagaimana Penilaian Rumah Hari Ini Bekerja
- Biaya Penilaian Rumah
- Bantuan untuk Penilaian Tingkat Tinggi
- Sebelum Penilai Datang
- Jika Anda Mengamankan Appraisal yang Baik
- Mendapatkan Pendapat Kedua
- Saat Penilaian Rendah
- Beranda Penilaian: Intinya
Ketika Anda membiayai kembali hipotek Anda, semuanya bergantung pada penilaian. Jika nilai rumah Anda sangat rendah sehingga Anda berada di bawah air, Anda tidak dapat membiayai kembali. Jika nilai penilaian Anda menempatkan ekuitas rumah Anda kurang dari 20%, Anda akan terjebak membayar asuransi hipotek pribadi (PMI) atau membawa uang tunai ke meja untuk melakukan refinance tunai tunai. Terlebih lagi, Anda mungkin tidak mendapatkan suku bunga terendah, karena pemberi pinjaman menganggap peminjam dengan ekuitas kurang lebih berisiko. Jika Anda berpikir tentang pembiayaan kembali, Anda harus memahami peran penting penilaian dalam prosesnya.
Apa itu Penilaian Rumah?
Penilaian adalah pendapat profesional berlisensi atau bersertifikat tentang nilai rumah yang diberikan oleh pihak ketiga yang tidak tertarik. Penilai dibayar untuk memberikan layanan menilai rumah Anda, tetapi tidak memiliki masalah dalam hal apakah Anda dapat membiayai kembali karena nilai yang mereka peroleh. Dalam transaksi pembiayaan kembali, penilaian melindungi bank dengan memastikan bahwa itu tidak meminjamkan uang kepada peminjam lebih dari nilai properti. Jika properti kemudian masuk ke penyitaan dengan alasan apa pun, kreditur ingin dapat menjual kembali properti dan mendapatkan uangnya kembali.
Penilai mengunjungi rumah Anda antara 30 dan 45 menit untuk mengukur dimensinya, memeriksa fasilitasnya, dan mengevaluasi kondisinya secara keseluruhan, baik di dalam maupun di luar, mengambil foto eksterior, garasi, dan setiap ruang interior. Mereka kemudian memeriksa catatan properti yang serupa dengan milik Anda — idealnya, properti di lingkungan Anda yang baru saja dijual. Berdasarkan kunjungan rumah dan catatan-catatan ini, penilai tiba pada pendapat profesional tentang berapa banyak properti Anda akan dijual jika Anda menaruhnya di pasar. Bank menggunakan nilai ini — bersama dengan penghasilan, aset, dan riwayat kredit Anda — untuk menentukan berapa banyak yang akan Anda pinjamkan.
Pengambilan Kunci
- Seorang pemilik rumah yang berencana untuk membiayai kembali hipotek pertama-tama harus mendapatkan penilaian, yang biasanya berharga $ 300 hingga $ 500 untuk rumah keluarga tunggal. Penilai, seorang profesional independen, benar-benar mengevaluasi rumah — secara langsung — dan memeriksa properti serupa sebelum sampai pada penilaian. untuk rumah. Memperbaiki pekerjaan cat rumah, membersihkan kekacauan, dan menunjukkan fitur tersembunyi dapat membantu meningkatkan peluang penilaian tinggi. Jika penilaian rendah, pembiayaan ulang tunai dapat membantu Anda mencapai 80% ekuitas dan menghindari asuransi hipotek pribadi. Jika Anda berada di bawah air, Anda mungkin harus menunggu nilai rumah naik.
Penilaian Rumah: Kunci Untuk Pembiayaan Kembali yang Sukses
Bagaimana Penilaian Rumah Hari Ini Bekerja
Dua jenis transaksi refinancing tidak memerlukan penilaian — penyederhanaan arus utama Administrasi Perumahan Federal dan Pinjaman Refinance Pengurangan Tingkat Bunga Administrasi Veteran. Semua jenis transaksi refinancing lainnya memerlukan penilaian.
Peraturan federal menentukan bagaimana pemberi pinjaman dan penilai harus berperilaku sepanjang proses penilaian. Setelah krisis perumahan, pemerintah ingin meningkatkan independensi penilai untuk mencegah kemungkinan pemberian pinjaman berdasarkan nilai rumah yang meningkat. Dodd-Frank Act dan Truth in Lending Act sekarang membutuhkan penilaian untuk "dilakukan secara independen dan bebas dari pengaruh dan paksaan yang tidak pantas."
Karena persyaratan independensi penilai federal menetapkan ruang lingkup yang sempit dari interaksi yang dapat diterima antara penilai dan petugas pinjaman, pemberi pinjaman takut bahwa melakukan kontak dengan penilai dapat ditafsirkan sebagai melanggar hukum dengan mencoba untuk mempengaruhi pendapat penilai sebelum penilaian diselesaikan. Pemberi pinjaman melakukan kesalahan dengan berhati-hati untuk menghindari kemungkinan tindakan disipliner yang berat. Petugas pinjaman dan pialang tidak dapat memilih penilai, atau peminjam. Peminjam juga tidak dapat mengajukan penilaian yang dilakukan untuk pemberi pinjaman yang berbeda, meskipun mereka "dapat memberi tahu bank bahwa ada penilaian lain, dan bank dapat meminta laporan penilaian langsung dari lembaga lain."
Pemberi pinjaman sering akan memerintahkan penilaian melalui pihak ketiga yang disebut perusahaan manajemen penilaian (AMC). “Menggunakan AMC bukanlah persyaratan, tetapi itu adalah pendekatan umum untuk independensi penilai, ” kata Joe Parsons, penasihat pinjaman senior di Pinnacle Capital Mortgage di Dublin, California, seorang bankir regional, dan broker hipotek.
Banyak pemberi pinjaman — terutama yang kecil, lokal — memiliki hubungan rujukan langsung dengan panel penilai kecil dan tidak menggunakan AMC. Atau pemberi pinjaman mungkin memiliki departemen penilaian independen in-house. Penilai harus memiliki pengetahuan lokal tentang daerah tersebut (disebut kompetensi pasar). Penilai diharapkan mengikuti Standar Seragam dari Praktik Penilai Profesional yang dikeluarkan oleh Appraisal Foundation, sebuah organisasi profesional, meskipun standar ini bukan hukum.
Biaya Penilaian Rumah
Biaya penilaian bervariasi berdasarkan negara, tetapi penilai harus membebankan biaya adat dan masuk akal untuk daerah tersebut. Harapkan membayar $ 300 hingga $ 500 untuk penilaian rumah keluarga tunggal standar. "Properti yang lebih kompleks lebih mahal karena inspeksi membutuhkan lebih banyak waktu, " kata Erin Benton, wakil presiden Decorum Valuation Services, sebuah perusahaan manajemen penilaian di Ellicott City, Md.
Anda harus membayar biaya di muka pada saat penilaian, bukan pada penutupan, karena terlepas dari apakah pinjaman Anda ditutup, penilai masih melakukan pekerjaan. Meskipun biayanya mungkin tampak bermanfaat jika memungkinkan Anda mendapatkan persyaratan pembiayaan kembali yang Anda inginkan, biaya itu dapat terlihat seperti buang-buang uang jika penilaian yang rendah berarti Anda tidak dapat membiayai kembali.
Karena pemberi pinjaman tidak dapat mendiskusikan nilai rumah atau “nilai target” yang diantisipasi dengan penilai pada saat penugasan, pemilik rumah tidak bisa mendapatkan perkiraan kasar dari penilai tentang apakah rumah mereka cenderung menilai cukup tinggi untuk dibiayai kembali sebelum mereka membayar untuk layanan, yang mereka bisa sebelum peraturan baru. Paling-paling Anda dapat mencari penjualan yang sebanding baru-baru ini di situs web seperti Zillow dan Redfin, tetapi catatan mereka mungkin tidak lengkap.
Pilihan lain adalah meminta agen real estat untuk melakukan analisis pasar komparatif dan memberikan Anda hasil penjualan yang sebanding baru-baru ini dari Multiple Listing Service, kata Bruce Ailion, agen dengan RE / MAX Greater Atlanta. Tanyakan dengan baik, karena agen itu akan membantu Anda — tidak seperti penjualan rumah, dia tidak akan mendapat komisi dari pembiayaan kembali Anda.
Bantuan untuk Penilaian Tingkat Tinggi
Nilai yang diberikan penilai kepada rumah Anda sangat tergantung pada harga penjualan baru-baru ini dari properti yang sebanding, tetapi Anda salah jika Anda berpikir Anda tidak bisa melakukan apa pun untuk membantu rumah Anda berada di ujung atas nilai potensi penilaiannya.
Menaksir rumah Anda sama halnya dengan kencan pertama, kata Ailion. Meskipun Anda tidak tahu bagaimana pasangan Anda akan menyukai atau mengevaluasi Anda, dirawat dengan baik secara substansial meningkatkan peluang Anda untuk dianggap menarik. "Begitu pula dengan penilaian, " katanya. “Properti Anda harus rapi dan bersih, tidak berantakan, dan mudah diperiksa. Hewan peliharaan apa pun harus dikandung dan dibaui. Anda tidak ingin penilai dilarikan keluar. ”
Berikut cara penilai hunian bersertifikasi Ralph J. Vaccari, presiden Vaccari & Associates di Marblehead, Mass., Menjelaskan pendekatannya terhadap pekerjaan itu: “Umumnya, tidak masalah jika halaman Anda tidak dipangkas atau rumah Anda berantakan. Sangat penting untuk menyadari, bahwa rumah yang kotor atau tidak terawat dapat meningkatkan tampilan keausan di luar normal, dan kondisi itu dapat, pada kenyataannya, mempengaruhi nilai. ”
Menurut Vaccari, penilai memperhatikan hal-hal berikut:
- Kondisi eksterior dan interiorTotal jumlah kamarFungsionalitas, termasuk desain dan tata letak ruangan interior, dan keusangan fungsionalPerbaikan ke dapur dan kamar mandi, jendela, atap, dan sistem rumah (pemanas, listrik, dan pipa ledeng) selama 15 tahun sebelumnya yang membuat rumah lebih maju sampai saat ini, fungsional, dan layak ditinggali oleh standar saat iniKondisi dan usia sistem rumahFasilitas eksterior, seperti garasi, geladak, dan serambiLokasiFitur yang menarik, seperti penampilan eksterior yang tidak konsisten dengan bagian lingkungan lainnya.
Adalah ide yang bagus untuk menunjukkan fitur yang mungkin tidak segera terlihat yang berpotensi menambah opini penilai, kata Parsons.
Sebelum Penilai Datang
Mempersiapkan rumah Anda untuk kunjungan penilai berbeda dengan mempersiapkannya untuk calon pembeli. "Ketika Anda membuka rumah untuk calon pembeli, Anda ingin memicu respons emosional, " kata Parsons. “Sebagai penjual, Anda ingin pembeli itu dapat membayangkan betapa bahagianya dan nyamannya mereka di sana. Tidak ada pertimbangan subyektif seperti itu berlaku untuk penilaian."
Vaccari menambahkan bahwa pemilik rumah tidak akan melakukan perubahan, seperti merobek karpet tua untuk mengungkapkan lantai kayu keras, untuk penilaian, karena ia mungkin untuk penjual. Tetapi menyegarkan cat rumah, baik di dalam maupun di luar, dapat membantu, seperti dapat membersihkan kekacauan untuk memungkinkan akses penuh dan melihat semua area rumah, termasuk ruang bawah tanah. Akhirnya, kata Ailion, "Jika catatan pajak tidak benar, tunjukkan."
Kalau tidak, kata Vaccari, adalah tanggung jawab penilai untuk menemukan masalah dan mengajukan pertanyaan jika diperlukan.
Jika Anda Mengamankan Appraisal yang Baik
Selamat! Anda telah menyelesaikan langkah besar dalam pembiayaan kembali hipotek Anda. Sekarang saatnya untuk menjalani serangkaian langkah selanjutnya dengan petugas bagian pinjaman Anda. Jika Anda telah memperoleh penilaian yang menguntungkan, gunakan alat seperti kalkulator hipotek Biro Perlindungan Keuangan Konsumen untuk meneliti suku bunga pada hipotek yang dibiayai kembali untuk rumah nilai Anda. Dipersenjatai dengan angka-angka ini dapat memberi Anda daya tawar ketika Anda bertemu dengan pemberi pinjaman Anda.
Mendapatkan Pendapat Kedua
Terkadang nilai penilai tidak hanya lebih rendah dari yang Anda inginkan, tetapi lebih rendah dari yang Anda pikir rumah Anda layak. “Penilaian hanyalah pendapat satu orang, ” kata Ailion. "Meskipun ini adalah opini yang terlatih dan berpendidikan, seperti halnya semua profesi, ada praktisi yang baik dan buruk."
Mengingat peraturan federal yang ketat mengatur proses, apakah ada yang bisa Anda lakukan tentang penilaian rendah? "Jika pemilik rumah tidak menyukai nilai penilaian, mereka dapat menulis surat banding kepada pemberi pinjaman atau AMC, tetapi kemungkinan seorang penilai mengubah pendapatnya sangat tipis kecuali pemilik rumah memiliki bukti kuat bahwa nilainya adalah off, "kata Benton.
Banding Anda hanya akan berhasil jika Anda menunjukkan bahwa penilai membuat kesalahan yang signifikan, seperti daftar rekaman persegi atau jumlah kamar salah; mengabaikan fasilitas penting, seperti kolam renang atau spa; atau mengabaikan penjualan yang sebanding yang mungkin mendukung nilai yang lebih tinggi sementara "memetik ceri" yang sebanding kurang cocok yang akan menunjukkan nilai yang lebih rendah, kata Parsons.
Anda juga dapat mengajukan kasus, kata Ailion, dengan menunjukkan bahwa pembanding yang digunakan berada di distrik sekolah yang lebih rendah atau subdivisi yang lebih rendah yang tidak memiliki asosiasi pemilik rumah dengan kolam renang dan lapangan tenis, bahwa semua pembandingnya tertekan atau real estat memiliki penjualan, atau memiliki eksternalitas negatif lain yang memengaruhi nilai, seperti berada di jalan yang sibuk. “Jelaskan mengapa mereka berbeda dan tidak sama dengan milikmu. Anda harus membuktikan ada sesuatu yang salah dengan pembanding yang dipilih, ”kata Ailion.
Pilihan Anda Saat Appraisal Rendah
Jika penilaian menempatkan Anda pada ekuitas kurang dari 80%, Anda dapat melakukan pembiayaan kembali tunai, menambahkan cukup uang pada penutupan untuk mencapai rasio pinjaman-terhadap-nilai 80% yang ajaib dan menghindari PMI.
Anda juga dapat memilih untuk membayar PMI untuk saat ini. Jika nilai rumah terus meningkat, Anda dapat memberikan penjualan yang sebanding dengan penyedia hipotek Anda dan memintanya untuk menghapus PMI, bahkan jika Anda belum membayar banyak pokok Anda. Namun, jika penilaian menunjukkan bahwa Anda berada di bawah air, yang dapat Anda lakukan hanyalah menunggu pasar membaik, kecuali Anda memenuhi syarat untuk suatu program seperti Opsi Pembaruan LTV Tinggi dari Fannie Mae atau FMERR (Freddie Mac Enhanced Relief Refinance). HARP (Home Affordable Refinance Programme), yang telah menawarkan bantuan pemerintah kepada pemilik rumah yang berada di bawah air, berakhir pada akhir 2018.
Beranda Penilaian: Intinya
Memahami bagaimana proses penilaian bekerja akan memberi Anda peluang terbaik untuk mendapatkan penilai untuk menetapkan nilai setinggi mungkin ke properti Anda. Penilaian tidak selalu datang pada nilai-nilai harapan peminjam, dan mereka adalah proses manusia dengan ruang untuk subjektivitas dan kesalahan. Anda dapat mengajukan banding pada penilaian rendah, tetapi Anda hanya akan berhasil dengan data yang kuat untuk mendukung Anda.
