Salah satu inovasi terpenting dari Wall Street adalah tindakan menyatukan pinjaman untuk kemudian dibagi menjadi instrumen-instrumen yang mengandung bunga. Konsep pembiayaan kolateral dan terstruktur ini mendahului pasar untuk kewajiban hipotek yang dijamin (CMO) dan kewajiban hutang yang dijamin (CDO). Baru pada awal 1980-an konsep tersebut diresmikan dengan mengemas kembali hipotek untuk menciptakan industri keamanan yang didukung hipotek (MBS).
MBS dijamin oleh sekelompok hipotek di mana semua bunga dan pokok hanya lewat kepada investor. CMO dibuat untuk memberikan arus kas spesifik kepada para investor alih-alih hanya melalui bunga dan pokok. CMO pertama kali dikeluarkan pada tahun 1983 untuk Federal Home Loan Mortgage Corp (Freddie Mac) oleh bank investasi First Boston dan Salomon Brothers, yang mengambil kumpulan pinjaman hipotek, membaginya menjadi tahapan dengan suku bunga dan jatuh tempo yang berbeda, dan menerbitkan sekuritas berdasarkan tahapan tersebut. Hipotek asal berfungsi sebagai jaminan.
Berbeda dengan CMO, CDO, yang muncul kemudian pada 1980-an, mencakup spektrum pinjaman yang jauh lebih luas di luar hipotek. Meskipun ada banyak kesamaan di antara keduanya, ada beberapa perbedaan dalam konstruksi mereka, jenis pinjaman yang dimiliki secara agregat dan jenis investor yang mencari keduanya.
CMO - Dilahirkan karena Membutuhkan
Jaminan hipotek yang dijamin (CMO), suatu jenis jaminan yang didukung hipotek (MBS), diterbitkan oleh pihak ketiga yang berurusan dengan hipotek perumahan. Penerbit CMO mengumpulkan hipotek perumahan dan mengemasnya kembali ke dalam kumpulan pinjaman yang digunakan sebagai jaminan untuk menerbitkan sekuritas baru. Penerbit kemudian mengalihkan pembayaran pinjaman dari hipotek dan mendistribusikan bunga dan pokok kepada investor di kumpulan. Penerbit mengumpulkan biaya, atau spread, di sepanjang jalan. Dengan CMO, emiten dapat memotong sumber pendapatan yang dapat diprediksi dari hipotek dengan menggunakan tahapan, tetapi seperti semua produk MBS, CMO masih memiliki risiko prabayar untuk investor. Ini adalah risiko hipotek di kolam akan dibayar lebih awal, dibiayai kembali, dan / atau gagal bayar. Tidak seperti MBS, investor dapat memilih berapa banyak risiko investasi ulang yang bersedia diambilnya dalam CMO.
Di bawah ini adalah contoh versi sederhana dari tiga tahapan dari berbagai jatuh tempo menggunakan struktur pembayaran berurutan. Tranche A, B dan C semua akan menerima pembayaran bunga selama masa hidup mereka tetapi pembayaran pokok mengalir secara berurutan sampai setiap CMO pensiun. Misalnya: Tranche C tidak akan menerima pembayaran pokok apa pun sampai Tranche B pensiun, dan Tranche B tidak akan menerima pembayaran pokok apa pun sampai Tranche A pensiun.
Sementara sekuritas itu sendiri bisa tampak rumit dan mudah tersesat di semua akronim, proses pinjaman yang dijaminkan cukup sederhana.
Penerbit CMO, sebagai badan hukum, adalah pemilik sah kumpulan hipotek yang dibeli dari bank dan perusahaan hipotek. Sebelum munculnya hipotek yang dikemas ulang, seorang peminjam akan mengunjungi bank lokalnya yang akan meminjamkan uang untuk pembelian rumah. Bank kemudian akan memegang hipotek menggunakan rumah sebagai jaminan sampai lunas atau rumah dijual. Sementara beberapa bank masih memegang hipotek di buku mereka, sebagian besar hipotek dijual segera setelah ditutup kepada pihak ketiga yang mengemasnya kembali. Untuk pemberi pinjaman awal, ini memberikan rasa lega karena mereka tidak lagi memiliki pinjaman atau harus melayani pinjaman. Hipotek ini kemudian menjadi jaminan dan dikelompokkan bersama-sama dengan pinjaman dengan kualitas yang sama menjadi bagian (yang hanya merupakan potongan dari kumpulan pinjaman). Dengan membuat CMO dari kumpulan hipotek, emiten dapat merancang aliran khusus dan bunga terpisah dalam berbagai jangka waktu jatuh tempo untuk menyesuaikan kebutuhan investor dengan arus kas dan jatuh tempo yang mereka inginkan. Untuk tujuan hukum dan pajak, CMO diadakan di dalam saluran investasi hipotek real estat (REMIC) sebagai badan hukum yang terpisah. REMIC dibebaskan dari pajak federal atas pendapatan yang mereka kumpulkan dari hipotek yang mendasarinya di tingkat perusahaan, tetapi pendapatan yang dibayarkan kepada investor dianggap kena pajak.
CDO - Some Good Some Bad
Obligasi hutang yang dijaminkan (CDO) mulai hidup pada akhir 1980-an dan memiliki banyak karakteristik CMO: pinjaman dikumpulkan bersama, dikemas kembali ke dalam sekuritas baru, investor dibayar bunga dan pokok sebagai pendapatan dan kumpulan dikumpulkan menjadi beberapa bagian dengan berbagai tingkat risiko dan jatuh tempo. CDO termasuk dalam kategori yang dikenal sebagai keamanan yang didukung aset (ABS) dan seperti MBS, menggunakan pinjaman yang mendasarinya sebagai aset atau jaminan. Pengembangan CDO mengisi kekosongan dan menyediakan cara yang valid bagi lembaga pemberi pinjaman untuk secara esensial memindahkan utang ke dalam investasi melalui sekuritisasi, dengan cara yang sama hipotek di sekuritisasi ke dalam CMO. Mirip dengan CMO yang dikeluarkan oleh REMICs, CDO menggunakan entitas tujuan khusus (SPE) untuk mengamankan pinjaman mereka, melayani mereka dan mencocokkan investor dengan sekuritas investasi. Keindahan CDO adalah bahwa ia dapat menampung hampir semua pendapatan yang menghasilkan hutang seperti kartu kredit, pinjaman mobil, pinjaman pelajar, pinjaman pesawat terbang dan hutang perusahaan. Seperti halnya CMO, pemotongan potongan pinjaman disusun dari senior ke junior dengan beberapa pengawasan dari lembaga pemeringkat yang menetapkan peringkat peringkat seperti satu obligasi, misalnya AAA, AA +, AA, dll.
Di bawah ini adalah contoh bagaimana struktur CDO. Setiap CDO memiliki neraca sama seperti perusahaan mana pun. Aset terdiri dari komponen penghasil pendapatan seperti pinjaman, obligasi, dll. Setiap obligasi yang diterbitkan di sebelah kiri terkait dengan kumpulan aset tertentu di sebelah kanan. Obligasi tersebut kemudian dinilai oleh pihak ketiga berdasarkan senioritas klaim mereka terhadap kelompok dan kualitas persepsi aset yang mendasarinya. Secara teori, obligasi dengan peringkat kualitas yang lebih rendah dan senioritas akan memerintahkan tingkat pengembalian yang lebih tinggi oleh investor.
CMO vs. CDO
Ada banyak kesamaan antara CMO dan CDO karena yang terakhir dimodelkan setelah yang pertama dengan desain. CMO dapat dikeluarkan oleh pihak swasta atau didukung oleh lembaga pemberi pinjaman semu pemerintah (Asosiasi Hipotek Nasional Federal, Asosiasi Hipotek Nasional Pemerintah, Federal Home Loan Mortgage Corp, dll.) Sementara CDO dilabeli secara pribadi.
Sementara CMO dan CDO memiliki pembungkus serupa di luar, mereka berbeda di dalam. CMO sedikit lebih mudah untuk dipahami karena arus kas yang diberikannya berasal dari kumpulan hipotek khusus sementara arus kas CDO dapat didukung oleh pinjaman mobil, pinjaman kartu kredit, pinjaman komersial, dan bahkan beberapa bagian dari CMO. Sementara pasar CMO memang menderita beberapa dampak dari ledakan real estat tahun 2007, pasar CDO terpukul lebih keras. Hanya sebagian kecil dari pasar CMO dianggap sub-prime sedangkan CDO menjadikan CMO sub-prime sebagai kepemilikan inti mereka. CDO yang membeli tahapan CMO paling berisiko dan paling berisiko yang memadukannya dengan aset ABS lainnya sangat menderita ketika tahapan sub-prime pergi ke selatan. Tidak mungkin kesalahan di masa lalu akan dilakukan lagi karena ada jauh lebih banyak pengawasan dari SEC daripada sebelumnya, tetapi kadang-kadang sejarah terulang kembali. Kedua produk memainkan peran yang sama dari menyatukan pinjaman dan aset bersama-sama kemudian mencocokkan investor dengan arus kas, jadi terserah kepada investor untuk memutuskan berapa banyak risiko yang ingin mereka ambil.
CDO adalah segmen yang relatif kecil dari pasar ABS dengan hanya $ 340 juta masalah yang beredar pada tahun 2002 dibandingkan dengan total pasar CMO $ 4, 7 triliun. Pasar CDO menggelembung setelah tahun 2002 ketika sekuritisasi pinjaman yang didukung aset tumbuh dan emiten memajukan pembelian mereka atas tahapan CMO yang lebih berisiko. Ketika pasar real estat menjamur, begitu pula pasar CDO / CMO ketika total CDO yang beredar mencapai $ 1, 3 triliun pada 2007. Pertumbuhan fenomenal ini tiba-tiba terhenti ketika gelembung real estat pecah, mengurangi pasar CDO menjadi sekitar $ 850 juta pada 2013
Walaupun terlihat bagus di atas kertas untuk membeli tahapan CMO yang lebih berisiko yang tidak diminati dan menggabungkannya ke dalam CDO, kualitas dari tahapan yang dianggap sub-prime ternyata jauh lebih sub-prime daripada yang dipikirkan sebelumnya. Lembaga pemeringkat dan penerbit CDO masih dimintai pertanggungjawaban, membayar denda dan melakukan restitusi setelah jatuhnya pasar perumahan tahun 2007 yang menyebabkan miliaran kerugian dalam CDO. Banyak yang menjadi tidak berharga dalam semalam, diturunkan dari AAA menjadi sampah. Mereka yang berinvestasi besar-besaran dalam CDO paling berisiko mengalami kerugian besar ketika masalah-masalah itu akhirnya gagal. Sejumlah penerbit CDO dibebankan dan / atau didenda karena peran mereka dalam mengemas aset berisiko yang gagal. Salah satu kasus terbesar dan paling banyak dipublikasikan adalah terhadap Goldman Sachs (NYSE: GS) pada 2010, yang secara resmi didakwa dan didenda karena menyusun CDO dan tidak memberi tahu kliennya tentang potensi risiko dengan tepat. Berdasarkan perkiraan dari Komisi Sekuritas dan Bursa, investor kehilangan lebih dari $ 1 miliar setelah debu diselesaikan pada 2010.
CDO masih ada saat ini tetapi selamanya akan memakai bekas luka dari keputusan yang baik menjadi buruk.
Garis bawah
Investor di seluruh dunia belajar pelajaran berharga dari hari-hari awal penjaminan. Butuh beberapa pemikiran kreatif untuk menemukan cara mengambil kumpulan besar pinjaman dan menciptakan investasi yang aman bagi investor. Ini membebaskan modal bagi pemberi pinjaman, menciptakan banyak lapangan kerja bagi emiten, menciptakan likuiditas di pasar yang tidak begitu likuid, dan membantu mendorong kepemilikan rumah. Proses yang sama yang memicu kepemilikan rumah akhirnya memicu gelembung real estat dan keruntuhan selanjutnya. Proses agunan memberi energi pada dirinya sendiri tetapi pada akhirnya menyebabkan keruntuhannya sendiri.
